โครงการอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังก่อสร้างในเมืองหางโจว มณฑลเจ้อเจียง ประเทศจีน เมื่อวันที่ 15 กันยายน 2569
นูร์โฟโต้ | นูร์โฟโต้ | เก็ตตี้อิมเมจ
ปักกิ่ง – นักวิเคราะห์ของ S&P Global Ratings ระบุในรายงานที่เผยแพร่เมื่อวันพฤหัสบดีว่า ใกล้จะถึงจุดจบแล้วสำหรับการตกต่ำของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจีนมานานหลายปี
ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยอาจแตะจุดต่ำสุดในไตรมาสที่สามของปี 2571 รายงานกล่าว โดยเสริมว่าราคาในเมืองใหญ่ๆ ของจีน เช่น ปักกิ่งและเซี่ยงไฮ้ มีแนวโน้มที่จะฟื้นตัวในปีหน้า
นั่นเป็นการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่ตั้งแต่เดือนกุมภาพันธ์ เมื่อ S&P กล่าวว่าระดับที่อยู่อาศัยที่ขายไม่ออกในระดับสูงทำให้ “การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์อยู่ไกลเกินเอื้อม”
สิ่งที่เปลี่ยนแปลงไปเนื่องจากนโยบายของรัฐบาล 2 ประการ ตามที่ผู้เขียนรายงาน Edward Chan นักวิเคราะห์สินเชื่อของ S&P Global Ratings กล่าว
ในเดือนสิงหาคม ปักกิ่งได้ประกาศข้อจำกัดใหม่เกี่ยวกับความสามารถของนักพัฒนาในการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ยังสร้างไม่เสร็จ หนึ่งเดือนต่อมา นายกรัฐมนตรีจีน หลี่เฉียง กล่าวว่ารัฐบาลจะออกนโยบายเพื่อสร้างเสถียรภาพให้กับภาคอสังหาริมทรัพย์ ในเวลาต่อมา ปักกิ่งได้ออกเงินอุดหนุนอัตราการจำนองสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกที่มียูนิตน้อยกว่า 1.5 ล้านหยวน (220,000 ดอลลาร์) และมีขนาดเล็กกว่า 120 ตารางเมตร (1,291.67 ตารางฟุต)
“นักพัฒนาตอนนี้จะต้องใช้ความระมัดระวังอย่างมากในการซื้อที่ดิน ดังนั้นโดยพื้นฐานแล้วพวกเขาจะซื้อที่ดินน้อยลง และพัฒนาโครงการใหม่น้อยลงในอนาคต” ชานกล่าวในการสัมภาษณ์ทางโทรศัพท์กับ CNBC เมื่อวันพฤหัสบดี “นั่นอาจไม่ดีต่อรายได้ แต่จะช่วยตลาดอสังหาริมทรัพย์ล้นตลาดของจีน”
“ในระยะต่อไปในอีก 1-2 ปีข้างหน้า ปัจจัยหลักในการช่วยรักษาเสถียรภาพของราคาบ้านของจีนก็คืออุปทานที่ลดลงอย่างต่อเนื่อง” เขากล่าว พร้อมตั้งข้อสังเกตว่าถึงแม้ทรัพย์สินจะตกต่ำเป็นเวลาหลายปี แต่ปี 2026 ก็เป็นปีแรกของการกำจัดสินค้าคงคลังด้านอสังหาริมทรัพย์
ความท้าทายด้านอุปทานล้นตลาดมีมากจนในปี 2023 Nomura ประเมินว่าในปี 2023 บ้านขายล่วงหน้าที่ยังสร้างไม่เสร็จในจีนมีขนาดประมาณ 20 เท่าของ Country Garden ณ สิ้นปี 2022 Country Garden เคยเป็นผู้พัฒนาโครงการที่ไม่ใช่ของรัฐรายใหญ่ที่สุดในจีนเมื่อพิจารณาจากยอดขาย
ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ของจีน เช่น Evergrande พึ่งพาการขายอพาร์ทเมนท์มาเป็นเวลานานก่อนที่จะสร้างเสร็จ ซึ่งกระตุ้นให้เกิดวงจรการเติบโตอย่างรวดเร็วที่ขับเคลื่อนด้วยหนี้ ผู้ซื้อบ้านของโครงการหนึ่งในเมืองเทียนจินใกล้กรุงปักกิ่งบอกกับ CNBC ก่อนหน้านี้ว่า พวกเขากำลังรอหลายปีสำหรับยูนิตที่พวกเขาซื้อก่อนที่จะสร้างเสร็จ
เปรียบเทียบกับประเทศญี่ปุ่น
การคาดการณ์ล่าสุดของ S&P ยังเปรียบเทียบความลึกของการชะลอตัวด้านอสังหาริมทรัพย์ของจีนจนถึงวิกฤตที่อยู่อาศัยในญี่ปุ่น สหรัฐอเมริกา และสเปนที่เกิดขึ้นในช่วงหลายทศวรรษที่ผ่านมา
รายงานระบุว่า ในบรรดาปัจจัยต่างๆ ที่ช่วยรักษาเสถียรภาพของการตกต่ำของตลาดแต่ละครั้ง จีนกำลังดำเนินการอยู่ 2 ประการ ได้แก่ การลดอุปทานและการลดภาระหนี้ขององค์กร “การหดตัวของอุปทานของจีนเกิดขึ้นเร็วกว่าและมีความสำคัญมากกว่า” กว่าวิกฤติที่อยู่อาศัยของญี่ปุ่นระหว่างปี 1991 ถึง 2014 เอสแอนด์พีกล่าว
ในด้านราคา ราคาที่อยู่อาศัยของจีนได้ลดลงแล้ว 22% นับตั้งแต่จุดสูงสุดในปี 2021 เมื่อเทียบกับการลดลง 67% ในญี่ปุ่นหลังจากราคาพุ่งสูงขึ้นมาก รายงาน S&P ระบุ
เมื่อเปรียบเทียบกันแล้ว อสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ ตกต่ำในช่วงวิกฤตการเงิน ทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง 26%
ความพยายามของจีนในการอุดหนุนสินเชื่อจำนองควบคู่ไปกับผลกระทบด้านความมั่งคั่งจากการเติบโตของปัญญาประดิษฐ์ยังช่วยเพิ่มความต้องการอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย
นอกจากนี้ เมื่อวันพฤหัสบดี ห่า โจว หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Guotai Junan International ได้เผยแพร่รายงานที่คาดการณ์ว่าไตรมาสที่ 4 ของปีนี้จะได้เห็นการเติบโตครั้งแรกของราคาบ้านสำหรับเมืองใหญ่หรือเมือง “ระดับหนึ่ง” นับตั้งแต่การตกต่ำในปี 2021 ถึง 2023
เขาตั้งข้อสังเกตว่าตั้งแต่เดือนมีนาคม เมืองระดับหนึ่งมีแนวโน้มที่จะบันทึกราคาคงที่หรือเพิ่มขึ้นมากกว่าเมืองเล็ก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง เขากล่าวว่าราคาบ้านที่มีอยู่ในเซี่ยงไฮ้ได้ลดลงเมื่อเทียบเป็นรายปี ในขณะที่ราคาบ้านในปักกิ่งทรงตัว โดยเพิ่มขึ้น 1.4% จากระดับต่ำสุดในเดือนมกราคม
หางโจว แหล่งกำเนิด DeepSeek และ อาลีบาบาโจวกล่าว โดยโดดเด่นด้วยดัชนียอดขายบ้านใหม่ที่ทำสถิติสูงสุด ขณะที่ราคาบ้านใหม่ต่ำกว่าจุดสูงสุดเพียง 14.2% และลดลงน้อยกว่าเมืองส่วนใหญ่
“สามเดือนข้างหน้าเป็นหน้าต่างสำคัญ” เขากล่าว “หากเซี่ยงไฮ้ เซินเจิ้น และกว่างโจวหลีกเลี่ยงการลดลงทุกเดือนผ่านข้อมูลเดือนพฤศจิกายน 2026 การฟื้นตัวครั้งนี้จะอยู่ได้นานกว่าตอนปี 2024–25 ในมุมมองของเรา นั่นจะเป็นหลักฐานที่ชัดเจนของจุดต่ำสุดระดับ Tier-1 และเป็นสัญญาณสำคัญสำหรับตลาดที่กว้างขึ้น”
อย่างไรก็ตาม ยังไม่ชัดเจนว่าอุปสงค์จะยังคงยั่งยืนในระยะยาวหรือไม่
เงินอุดหนุนจำนองจะนำไปสู่การซื้อตามแผนมากกว่าการสร้างอุปสงค์ใหม่จำนวนมาก มอร์แกน สแตนลีย์ Stephen Cheung นักวิเคราะห์หลักทรัพย์กล่าวในรายงานเมื่อวันพุธ
เขาอ้างอิงข้อมูลจากบริษัทวิจัยจีน Bingshan ที่แสดงให้เห็นว่ายอดขายบ้านที่มีอยู่ใน 25 เมืองเพิ่มขึ้น 50% จากปีที่แล้วในช่วงวันที่ 1 ถึง 6 ต.ค. ซึ่งเพิ่มขึ้นอย่างมีนัยสำคัญจากการเติบโต 20% ในเดือนกันยายน
