รูปภาพมอร์ซา | ดิจิทัลวิชั่น | เก็ตตี้อิมเมจ
มีบรรทัดรายการในค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีของผู้ซื้อบ้านซึ่งก่อให้เกิดความขัดแย้งในอุตสาหกรรมการจำนอง: ค่าธรรมเนียมสำหรับผู้ให้กู้ในการตรวจสอบเครดิตของผู้ยืม
แม้ว่าค่าใช้จ่ายซึ่งโดยทั่วไปจะมีมูลค่าหลายสิบหรือหลายร้อยดอลลาร์ เป็นเพียงส่วนเล็กๆ ของจำนวนเงินที่ผู้ซื้อจ่ายเมื่อการซื้อบ้านเสร็จสิ้น แต่ค่าใช้จ่ายกลับเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ค่าใช้จ่ายในปี 2569 อาจเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 40% ถึง 50% ตามจดหมายวันที่ 12 ธันวาคมจากสมาคมธนาคารสินเชื่อที่อยู่อาศัยถึง Bill Pulte ผู้อำนวยการฝ่ายการเงินการเคหะของรัฐบาลกลาง
สมาคมการค้าขอให้ FHFA ให้ทางเลือกแก่ผู้ให้กู้จำนองในการพึ่งพารายงานเครดิตฉบับเดียวแทนที่จะเป็นรายงานสามฉบับที่เรียกว่ารายงาน “ไตรผสาน” สำหรับผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิต 700 หรือสูงกว่า
แม้ว่าโดยทั่วไปผู้ให้กู้จะต้องมีคะแนนเครดิตขั้นต่ำที่ 620 (ในระดับปกติที่ 300 ถึง 850) Fannie Mae ซึ่งเป็นองค์กรที่ได้รับการสนับสนุนจากรัฐบาลและผู้ซื้อสินเชื่อจำนองกล่าวในเดือนพฤศจิกายนว่าใบสมัครที่ประมวลผลผ่านระบบการรับประกันภัยอัตโนมัติจะไม่ต้องการคะแนนขั้นต่ำอีกต่อไป
อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่มีคะแนนเครดิตที่สูงกว่า และคาดว่าจะได้รับประโยชน์จากการเปลี่ยนแปลงดังกล่าว ในปี 2024 คะแนนเครดิตเฉลี่ยสำหรับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกคือ 734 ตามข้อมูลของ Federal Reserve Bank of New York สำหรับผู้ซื้อซ้ำ คะแนนเฉลี่ยอยู่ที่ 775
FHFA ดูแล Fannie Mae และ Freddie Mac ซึ่งเป็นผู้ซื้อสินเชื่อที่อยู่อาศัยรายใหญ่ที่สุดในตลาดรอง ปัจจุบัน ผู้ให้กู้ที่ต้องการขายสินเชื่อจำนองให้กับ Fannie และ Freddie ส่วนใหญ่ทำเพราะธุรกรรมเหล่านั้นให้เงินทุนแก่พวกเขาในการกู้ยืมเงินมากขึ้น ต้องใช้รายงานแบบไตรรวม ซึ่งสะท้อนถึงคะแนนเครดิตและรายงานจากบริษัทรายงานเครดิตที่ใหญ่ที่สุดสามแห่ง: อิคแฟกซ์, เอ็กซ์พีเรียน และ ทรานส์ยูเนี่ยน.
“ค่าใช้จ่ายของข้อกำหนดในการจัดทำรายงานการควบรวมกิจการแบบไตรเมอร์ได้เพิ่มขึ้นอย่างมาก” อัล บิงแฮม เจ้าหน้าที่สินเชื่อที่มีผู้ให้กู้จำนอง Momentum Loans ในเมืองแซนดี้ รัฐยูทาห์ กล่าว “มันบ้า”
ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีอยู่ระหว่าง 3% ถึง 6% ของจำนวนเงินกู้
แน่นอนว่าค่าธรรมเนียมการรายงานเครดิตเป็นเพียงหนึ่งในค่าใช้จ่ายจำนวนมากที่เพิ่มขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทั้งเพื่อที่อยู่อาศัยและในระบบเศรษฐกิจในวงกว้าง และสำหรับผู้ซื้อบ้าน ค่าธรรมเนียมที่เพิ่มขึ้นที่พวกเขาจ่ายสำหรับรายงานเครดิตและคะแนนอาจไม่มีใครสังเกตเห็นเมื่อเทียบกับจำนวนที่มากขึ้นเมื่อพวกเขาชำระเงินกู้
ผู้ซื้อต้องเผชิญกับค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีอื่นๆ รวมถึงค่าธรรมเนียมการกู้ยืมและค่าธรรมเนียมการจัดจำหน่าย ตลอดจนค่าคอมมิชชั่นและค่าใช้จ่ายของตัวแทน เช่น การประเมินบ้านหรือการตรวจสอบ โดยรวมแล้วค่าใช้จ่ายเหล่านั้นโดยทั่วไปจะอยู่ระหว่าง 3% ถึง 6% ของวงเงินกู้และอยู่นอกเหนือจากการชำระเงินดาวน์ สำหรับตัวอย่าง: สำหรับการจำนอง 350,000 ดอลลาร์ นั่นจะเท่ากับ 7,000 ถึง 21,000 ดอลลาร์
Bingham แบ่งปันตัวอย่างหนึ่งของการกำหนดราคาที่แสดงให้เห็นว่าต้นทุนเฉพาะสำหรับรายงานการรวมสามขั้นพื้นฐานเพิ่มขึ้น 40.4% เมื่อเทียบเป็นรายปี โดยไปที่ 47.05 ดอลลาร์ในปี 2569 จาก 33.50 ดอลลาร์ในปีที่แล้วสำหรับผู้สมัครแต่ละราย จำนวนเงินนั้นอยู่ในระดับต่ำสุดเขากล่าว
โดยทั่วไปผู้ให้กู้จะดึงรายงานเครดิตของผู้ยืมสองครั้งในกระบวนการซื้อบ้าน – หนึ่งครั้งในการสมัครและอีกครั้งก่อนที่เงินกู้จะปิดเพื่อให้แน่ใจว่าไม่มีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ ดังนั้น หากผู้ให้กู้ทำรายงานการควบรวมกิจการทั้งสามครั้ง จำนวนเงินข้างต้นจะเพิ่มเป็นสองเท่าสำหรับแต่ละราย ที่ 94.10 ดอลลาร์ บิงแฮมกล่าว สำหรับคู่รัก จะต้องเพิ่มเป็นสี่เท่า หรือ 188.20 ดอลลาร์ อย่างไรก็ตามราคาแตกต่างกันไปในแต่ละผู้ให้กู้
กล่าวอีกนัยหนึ่ง ราคาเหล่านี้กำลังดึงดูดความสนใจเป็นอย่างมาก แม้ว่าผู้ซื้อจะจ่ายเพียงเศษเสี้ยวของค่าใช้จ่ายในการปิดบ้าน ไม่ต้องพูดถึงตัวบ้านเลย John Ulzheimer ผู้เชี่ยวชาญด้านสินเชื่อและประธาน The Ulzheimer Group ในแอตแลนตากล่าว
“ฉันเข้าใจว่าพวกเขาต้องการช่วย [on that expense]แต่สำหรับฉันนั่นเป็นต้นทุนที่ไม่มีสาระสำคัญเมื่อคุณดูต้นทุนในการตัดสินใจสินเชื่อจำนองที่ไม่ดี” Ulzheimer กล่าว พร้อมเสริมว่ารายงานสามฉบับให้ข้อมูลมากกว่าหนึ่งฉบับ
“ผมคิดว่าผู้จัดการความเสี่ยงส่วนใหญ่มักจะบอกคุณ … ว่าพวกเขาจะไม่เปิดเผยข้อมูลเพิ่มเติมเพื่อประกอบการตัดสินใจ” เขากล่าว
ส่วนหนึ่งของปัญหาสำหรับผู้ให้กู้คือหากผู้ซื้อบ้านที่มีศักยภาพไม่สามารถสรุปธุรกรรมได้ ต้นทุนของรายงานเครดิตจะไม่ถูกส่งต่อไปยังผู้ซื้อ ซึ่งหมายความว่าผู้ให้กู้กินต้นทุน Bingham กล่าว
FHFA กำลังศึกษา 'ทางเลือกที่หลากหลาย'
จดหมายเดือนธันวาคมของ MBA ถึง FHFA สรุปข้อเสนอ กลุ่มดังกล่าวย้ำย้ำเป็นลายลักษณ์อักษรต่อคณะอนุกรรมการรัฐสภาในการพิจารณาคดีเมื่อสัปดาห์ที่แล้วเกี่ยวกับเจ้าของบ้านและบทบาทของตลาดจำนองรอง
ไม่แน่ใจว่า FHFA กำลังพิจารณาข้อเสนอสำหรับการใช้งานรายงานเดียวหรือไม่ โฆษกบอกกับ CNBC ทางอีเมลว่าหน่วยงานกำลัง “ศึกษาทางเลือกต่างๆ เพื่อแก้ไขตลาดที่อยู่อาศัย”
แน่นอนว่ายังมีการคัดค้านข้อเสนอนี้เช่นกัน Consumer Data Industry Association ซึ่งเป็นตัวแทนของบริษัทรายงานเครดิตซึ่งรวมถึง Equifax, Experian และ TransUnion ได้ออกแถลงการณ์เพื่อสนับสนุนการดำเนินการรายงาน tri-merge ต่อไป โดยกล่าวว่าจะส่งเสริมความถูกต้องของข้อมูล การแข่งขันในตลาด และความเชื่อมั่นของนักลงทุน
นอกจากนี้ยังมีข้อชี้ให้เห็นมากมายในอุตสาหกรรมว่าเหตุใดราคารายงานเครดิตจึงเพิ่มขึ้น ในแถลงการณ์ CDIA กล่าวว่า FICO ได้ “เพิ่มราคาอย่างต่อเนื่องทุกปี” FICO ให้คะแนนเครดิต FICO “คลาสสิก” ซึ่งจนกระทั่งเมื่อไม่นานมานี้ เป็นผู้ให้กู้เพียงรายเดียวที่สามารถนำไปใช้เพื่อการจำนองที่ขายให้กับ Fannie และ Freddie ในบล็อกโพสต์ สมาคมธนาคารสินเชื่อที่อยู่อาศัยกล่าวว่าทั้งบริษัทที่รายงานเครดิตและ FICO มีหน้าที่รับผิดชอบ
โฆษกของ FICO กล่าวในอีเมลถึง CNBC ว่าบริษัทไม่สามารถควบคุมการกำหนดราคาคะแนนโดยบุคคลอื่น และราคาของรายงานเครดิตได้
FICO กล่าวในช่วงปลายปี 2024 ว่าค่าภาคหลวงในปี 2025 ที่ 4.95 ดอลลาร์ต่อคะแนนสำหรับต้นกำเนิดการจำนอง ถือเป็นการเพิ่มค่าภาคหลวงครั้งที่สี่ของ FICO ในอุตสาหกรรมสินเชื่อที่อยู่อาศัยนับตั้งแต่มีการเปิดเผยคะแนนในปี 1989 โดยไม่นับการเพิ่มขึ้นของอัตราเงินเฟ้อในช่วงหลายปีที่ผ่านมา
นอกจากนี้บริษัทยังเปิดตัวคะแนนโดยตรงต่อผู้ให้กู้ยืมในปีนี้ ซึ่งจะแซงหน้าบริษัทที่รายงานเครดิต
VantageScore 4.0 ได้รับการอนุมัติแล้ว แต่ยังไม่ได้ใช้งาน
การเปลี่ยนแปลงอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการจำนองและคะแนนเครดิตยังมีการซึมผ่าน: FHFA ประกาศเมื่อปีที่แล้วว่าผู้ให้กู้สามารถเริ่มใช้คะแนนเฉพาะจาก VantageScore แทนที่จะเป็นเพียงคะแนน FICO แบบคลาสสิกสำหรับสินเชื่อที่ขายให้กับ Fannie และ Freddie
VantageScore เป็นบริษัทร่วมทุนระหว่าง Equifax, Experian และ TransUnion มันถูกสร้างขึ้นในปี 2549 ในฐานะคู่แข่งของคะแนน FICO ซึ่งมีมาตั้งแต่ปี 1989 ทั้งสองแบรนด์ใช้ข้อมูลที่คล้ายคลึงกันในการคำนวณหมายเลขของคุณ รวมถึงสิ่งต่าง ๆ เช่น หนี้คงค้าง ประวัติการชำระเงิน และเกร็ดความรู้ทางการเงินอื่น ๆ ที่ช่วยคาดการณ์ว่าคุณจะจ่ายคืนสิ่งที่คุณยืมหรือไม่ ทั้ง VantageScore และ FICO เวอร์ชันที่คุ้นเคยที่สุดส่งผลให้คะแนนอยู่ระหว่าง 300 ถึง 850
VantageScore เฉพาะที่ได้รับการอนุมัติ – VantageScore 4.0 – แตกต่างจากคะแนน FICO แบบคลาสสิกในหลายประการ รวมถึงการพิจารณาข้อมูลทางเลือก เช่น ค่าเช่าและการชำระค่าสาธารณูปโภค เมื่อประเมินความน่าเชื่อถือทางเครดิตของผู้บริโภค
อย่างไรก็ตาม VantageScore 4.0 ยังไม่ได้ใช้งาน
“แม้ว่าการอนุมัติดังกล่าวจะเป็นขั้นตอนสำคัญ แต่ขณะนี้อุตสาหกรรมกำลังรอคำแนะนำเพิ่มเติมและรายละเอียดการปฏิบัติงานที่จำเป็นในการดำเนินการนำไปใช้” Dan Smith ประธานและซีอีโอของ CDIA กล่าว
FHFA ยังได้อนุมัติการใช้ FICO 10T ซึ่งเป็นคะแนนที่พิจารณาข้อมูลทางเลือก เช่น รูปแบบในการใช้เครดิตของผู้บริโภคในช่วงอย่างน้อย 24 เดือน แทนที่จะเป็นเพียงภาพรวมตามเวลา แต่หน่วยงานยังไม่ได้กล่าวว่าผู้ให้กู้สามารถเริ่มใช้มันเพื่อขายสินเชื่อให้กับ Fannie และ Freddie
