ประเด็นสำคัญ
- เท็กซัสกำลังจะโค่นเวอร์จิเนียในฐานะตลาดข้อมูลที่ใหญ่ที่สุดในโลกตามรายงานใหม่จาก JLL
- ตำแหน่งงานว่างของศูนย์ข้อมูล ณ สิ้นปี 2568 ยังคงอยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 1% เป็นปีที่สองติดต่อกัน
- ขณะนี้ความต้องการได้รับแรงผลักดันจากไฮเปอร์สเกลเลอร์และ AI และกระแสลมที่พัดไปสู่การพัฒนาใหม่ทำให้การก่อสร้างมีความแข็งแกร่งน้อยกว่าที่ควรจะเป็น
เวอร์ชันของบทความนี้ปรากฏครั้งแรกในจดหมายข่าว CNBC Property Play กับ Diana Olick Property Play ครอบคลุมโอกาสใหม่ๆ ที่กำลังพัฒนาสำหรับผู้ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่บุคคลทั่วไปไปจนถึงผู้ร่วมลงทุน กองทุนหุ้นเอกชน สำนักงานครอบครัว นักลงทุนสถาบัน และบริษัทมหาชนขนาดใหญ่ ลงทะเบียนเพื่อรับฉบับในอนาคตตรงไปที่กล่องจดหมายของคุณ การก่อสร้างศูนย์ข้อมูลกำลังขยายตัวอย่างรวดเร็วทั่วอเมริกาเหนือ ซึ่งการสร้างใหม่ส่วนใหญ่ในภาคส่วนนี้กำลังขยายไปไกลกว่าตลาดดั้งเดิมเริ่มแรก เท็กซัสกำลังจะโค่นเวอร์จิเนียในฐานะตลาดข้อมูลที่ใหญ่ที่สุดในโลก ตามรายงานใหม่จาก JLL ซึ่งเรียกว่า “จุดเปลี่ยน” ขณะนี้ประมาณ 64% ของไปป์ไลน์การก่อสร้างขนาด 35 กิกะวัตต์ขยายไปไกลกว่าตลาดที่อิ่มตัวแล้ว เช่น เวอร์จิเนีย ซึ่งเป็นตลาดศูนย์ข้อมูลที่ใหญ่ที่สุดมายาวนาน ตำแหน่งงานว่างของศูนย์ข้อมูล ณ สิ้นปี 2568 ยังคงอยู่ในระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 1% เป็นปีที่สองติดต่อกัน Andy Cvengros กรรมการผู้จัดการบริหารและหัวหน้าร่วมของตลาดศูนย์ข้อมูลในสหรัฐฯ ของ JLL กล่าวว่า “ภาคส่วนศูนย์ข้อมูลได้เข้าสู่ไฮเปอร์ไดรฟ์อย่างเป็นทางการแล้ว” “ตำแหน่งงานว่างที่ต่ำเป็นประวัติการณ์อย่างต่อเนื่องตลอดระยะเวลาสองปีติดต่อกันเป็นหลักฐานที่น่าสนใจต่อข้อกังวลเรื่องฟองสบู่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อไปป์ไลน์การก่อสร้างขนาดใหญ่ของเราเกือบทั้งหมดได้รับมอบหมายล่วงหน้าจากผู้เช่าระดับการลงทุนแล้ว” JLL ระบุ กำลังการผลิตเกือบทั้งหมด 92% ที่อยู่ในระหว่างการก่อสร้างมีการตกลงไว้ล่วงหน้าแล้ว ซึ่งบ่งชี้ว่าตำแหน่งว่างมีแนวโน้มที่จะยังค่อนข้างต่ำอย่างน้อยจนถึงปี 2030 ความต้องการในขณะนี้ได้รับแรงผลักดันจากไฮเปอร์สเกลเลอร์และปัญญาประดิษฐ์ และการที่กระแสลมพัดไปสู่การพัฒนาใหม่ๆ ทำให้การก่อสร้างมีความแข็งแกร่งน้อยกว่าที่ควรจะเป็น JLL ยังตั้งข้อสังเกตอีกว่าไฮเปอร์สเกลเลอร์ห้าอันดับแรกมีรายจ่ายด้านทุนที่วางแผนไว้ 710 พันล้านดอลลาร์ในปี 2569 เพื่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานที่จำเป็น ผู้ให้กู้ดูเหมือนจะกระตือรือร้นที่จะทำเช่นนั้น โดยมีเงินทุนรวมสูงสุดเป็นประวัติการณ์ที่ 75 พันล้านดอลลาร์ในปีที่แล้ว Nuveen บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก กำลังใช้แนวทางระยะสั้นสำหรับภาคส่วนนี้ โดยใช้ประโยชน์จากความต้องการที่แข็งแกร่งในปัจจุบัน แต่ปฏิบัติตามรูปแบบการสร้างและขายเพื่อลดความเสี่ยง “ความต้องการมีค่อนข้างมากจริงๆ และเราคิดว่าในอีก 5 ปีข้างหน้าจะไม่มีสถานการณ์ล้นตลาด” แชด ฟิลลิปส์ หัวหน้าระดับโลกของ Nuveen Real Estate กล่าว พร้อมเสริมว่าในระยะยาวเป็นสิ่งที่คาดเดาได้น้อยกว่า “จะมีการวิวัฒนาการอย่างรวดเร็ว และนั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมเราจึงมองหางานสร้างระยะสั้นๆ แล้วจึงขาย” แน่นอนว่ามีความเสี่ยงอย่างมากเกี่ยวกับข้อจำกัดด้านโครงสร้างพื้นฐาน โดยเฉพาะด้านพลังงาน ระยะเวลาการเชื่อมต่อโครงข่ายโดยเฉลี่ยประมาณสี่ปีหรือนานกว่านั้น เป็นผลให้ผู้เช่ารายใหญ่จำเป็นต้องรักษากำลังการผลิตล่วงหน้าหลายปี นั่นคือการผลักดันการขยายตัวไปสู่ตลาดใหม่ ๆ ที่มีพลังดังกล่าวมากขึ้น “บริษัทจำนวนมากกำลังพิจารณาที่จะสร้างการผลิตไฟฟ้าในสถานที่” แอนดรูว์ แบตสัน หัวหน้าฝ่ายวิจัยศูนย์ข้อมูลระดับโลกของ JLL กล่าว “มันช่วยลดความเสี่ยง แต่ท้ายที่สุดแล้ว ผู้ให้บริการส่วนใหญ่ต้องการการเชื่อมต่อกริดในระยะยาว”
