มีการผลักดันให้ลดภาษีกำไรจากการขายบ้าน ซึ่งอาจส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยได้อย่างไร

ท่ามกลางการขาดแคลนที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ สมาชิกสภานิติบัญญัติบางคนต้องการลดภาษีกำไรจากการขายบ้าน แต่ผู้เชี่ยวชาญไม่เห็นด้วยว่าแนวคิดนี้สามารถช่วยแก้ไขวิกฤติความสามารถในการซื้อบ้านของประเทศได้หรือไม่

Sens Ted Cruz, R-Texas และ Tim Scott, RS.C. ในสัปดาห์นี้ส่งจดหมายถึงรัฐมนตรีกระทรวงการคลัง Scott Bessent โดยเรียกร้องให้เขาใช้อำนาจบริหารของเขาในการลดภาษีกำไรจากการขายหุ้นโดยการจัดทำดัชนี “พื้นฐาน” ของสินทรัพย์หรือราคาซื้อด้วยอัตราเงินเฟ้อ

ภายใต้กฎหมายปัจจุบัน ผู้ลงทุนจะต้องจ่ายภาษีกำไรจากการขายส่วนต่างระหว่างสินทรัพย์และราคาขาย แต่ฝ่ายนิติบัญญัติต้องการให้กระทรวงการคลังจัดทำดัชนีพื้นฐานของอัตราเงินเฟ้อเพื่อสะท้อนราคาในสกุลเงินดอลลาร์ปัจจุบัน ตามจดหมายที่ CNBC ทบทวน

ครูซและสก็อตต์กล่าวว่าการลดหย่อนภาษีอาจจูงใจเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ทำธุรกิจมายาวนานและมีหุ้นจำนวนมากในการขาย การเปลี่ยนแปลงดังกล่าวจะ “เพิ่มอุปทานของบ้านสำหรับครอบครัวเล็กที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งแรก” ฝ่ายนิติบัญญัติเขียน

ช่องว่างอุปทานที่อยู่อาศัยของสหรัฐฯ ซึ่งเป็นความแตกต่างระหว่างสต็อกที่มีอยู่และบ้านที่จำเป็น มีจำนวนบ้านประมาณ 4.03 ล้านหลังในปี 2568 Realtor.com รายงานเมื่อวันอังคาร ซึ่งเพิ่มขึ้นจาก 3.8 ล้านคนในปี 2567

ครูซและสก็อตต์ไม่ใช่สมาชิกสภานิติบัญญัติเพียงสองคนที่พิจารณาผลกำไรจากการขายบ้าน

ในปี 2025 ผู้ร่างกฎหมายของสภาผู้แทนราษฎรและวุฒิสภาได้ออกกฎหมาย “พระราชบัญญัติบ้านเพิ่มเติมในตลาด” ซึ่งอาจเพิ่มการยกเว้นกำไรจากการขายบ้านเป็นสองเท่าในปัจจุบัน และปรับตัวเลขเหล่านั้นทุกปีตามอัตราเงินเฟ้อ ร่างกฎหมายของสภาถูกส่งต่อไปยังคณะกรรมการวิธีการและเครื่องมือ (Way and Means Committee) ซึ่งยังคงมีอยู่

หากมีการประกาศใช้ตามที่ร่างไว้ การยกเว้นจะเพิ่มขึ้นเป็น 500,000 ดอลลาร์สำหรับผู้ยื่นเอกสารคนเดียว และ 1 ล้านดอลลาร์สำหรับคู่สมรสที่ยื่นร่วมกัน เพิ่มขึ้นจาก 250,000 ดอลลาร์และ 500,000 ดอลลาร์ ตามลำดับ วงเงิน $250,000 และ $500,000 เหมือนเดิมตั้งแต่ปี 1997

โครงร่างที่ออกโดยคณะกรรมการศึกษาของพรรครีพับลิกันในเดือนมกราคม ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของกรอบการทำงาน “การกระทบยอด 2.0” จะดำเนินการต่อไปโดยการกำจัดภาษีกำไรจากการขายทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อบ้านครั้งแรกและการขายบ้านเช่าให้กับผู้เช่าทั้งหมด

ประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ในเดือนกรกฎาคมแสดงความสนใจในแนวคิดนี้หลังจากที่อดีตตัวแทน Marjorie Taylor Greene, R-Ga. ได้เสนอข้อเสนอแยกต่างหากเพื่อยุติภาษีกำไรจากการขายบ้านขั้นต้น

“ถ้าเฟดจะลดราคา [interest] เราไม่จำเป็นต้องทำเช่นนั้นด้วยซ้ำ” เขากล่าวกับผู้สื่อข่าวในขณะนั้น “แต่เรากำลังคิดว่าจะไม่เก็บภาษีจากกำไรจากการขายบ้าน”

จำนวนผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ที่เพิ่มขึ้นเกินขีดจำกัดการยกเว้นกำไรตามรายงานปี 2025 จาก National Association of Realtors ซึ่งสนับสนุนการปฏิรูป

องค์กรประเมินว่าเจ้าของบ้าน 29 ล้านคนหรือ 34% อาจเกินการยกเว้น 250,000 ดอลลาร์สำหรับผู้ยื่นเอกสารคนเดียว และ 8 ล้านหรือ 10% อาจเกินขีดจำกัด 500,000 ดอลลาร์สำหรับคู่สมรส

ในปี 2022 เจ้าของบ้านที่มีกำไรสูงกว่าการยกเว้นมักจะร่ำรวยกว่าและมีรายได้สูงกว่า ตามการวิเคราะห์ในปี 2025 จาก The Budget Lab ที่ Yale

ผู้ที่เกินขีดจำกัดจะต้องชำระภาษีกำไรจากการขายหุ้นสูงสุด 20% จากกำไรส่วนเกิน ขึ้นอยู่กับรายได้ที่ต้องเสียภาษี ผู้มีรายได้สูงกว่าบางรายจะต้องเสียภาษีรายได้จากการลงทุนสุทธิเพิ่มอีก 3.8%

ในขณะที่ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกล่าวว่าความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยเป็นปัญหาสำคัญ แต่ก็มีมุมมองที่หลากหลายว่าการปฏิรูปภาษีกำไรจากการขายหุ้นอาจเป็นวิธีแก้ปัญหาหรือไม่

ในจดหมายถึงประธานสภาผู้แทนราษฎร ไมค์ จอห์นสัน และผู้นำเสียงข้างมากในวุฒิสภา จอห์น ธูน ในสัปดาห์นี้ องค์กรภาษีต่ำแบบอนุรักษ์นิยมหลายสิบองค์กร รวมถึงสถาบันการตลาด ศูนย์เศรษฐกิจเสรี ชาวอเมริกันเพื่อการปฏิรูปภาษี และอื่นๆ อีกมากมาย ได้แสดงการสนับสนุน “พระราชบัญญัติบ้านเพิ่มเติมในตลาด”

“ภาระภาษีดังกล่าวทำให้ยอดขายบ้านลดลง ทำให้อุปทานที่อยู่อาศัยตึงตัว และทำให้ยากขึ้นสำหรับครอบครัวรุ่น Millennial ในการซื้อบ้านของครอบครัวที่พวกเขาต้องการ” นักเคลื่อนไหวเขียนในจดหมายที่ได้รับจาก CNBC

อดัม มิเชล ผู้อำนวยการฝ่ายศึกษานโยบายภาษีที่สถาบันกาโต้ ซึ่งเป็นกลุ่มนักคิดเสรีนิยม กล่าวในรายงานเมื่อเดือนมกราคมว่า การขยายหรือสร้างการยกเว้นกำไรจากทุนใหม่อาจ “ทำให้สต๊อกที่อยู่อาศัยบางส่วนว่างได้”

ผู้เชี่ยวชาญด้านนโยบายภาษีรายอื่นไม่เห็นด้วย

ครัวเรือนระดับสูงส่วนใหญ่จะไม่เห็นประโยชน์จากข้อเสนอในการขยายการยกเว้นกำไรจากการลงทุน ตามรายงานเมื่อเดือนกุมภาพันธ์จาก Brookings ซึ่งเป็นองค์กรนโยบายสาธารณะที่ไม่แสวงหาผลกำไร ผลที่ตามมาก็คือ นโยบายนี้จะช่วยเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมของผู้ขายเพียงเล็กน้อยเท่านั้น รายงานกล่าว

“การดำเนินการนี้จะไม่ทำอะไรเลยในการแก้ปัญหาอุปทาน” Howard Gleckman ผู้ไม่มีถิ่นที่อยู่ในศูนย์นโยบายภาษี Urban-Brookings กล่าวกับ CNBC

“มีเหตุผลอื่นๆ มากมายที่ทำให้ผู้สูงอายุไม่ย้ายออกจากบ้าน” เกล็กแมน ผู้ซึ่งศึกษานโยบายการสูงวัยและการดูแลระยะยาวกล่าวด้วย “สิ่งสุดท้ายที่พวกเขาคิดคือภาษี”