Zohran Mamdani และการอพยพของธุรกิจ? ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงานในนิวยอร์กขึ้นอยู่กับนายกเทศมนตรีคนใหม่

ความกลัวการที่บริษัทอพยพออกจากนิวยอร์กซิตี้มีแนวโน้มที่จะเกิดขึ้นเป็นประจำในระยะดำรงตำแหน่งของนายกเทศมนตรีนครนิวยอร์ก โซห์ราน มัมดานี โดยการตัดสินใจด้านอสังหาริมทรัพย์ทางธุรกิจแต่ละครั้งจะขยายออกไป เนื่องจากจุดเปลี่ยนที่เป็นไปได้ส่งสัญญาณว่านโยบายด้านภาษี อสังหาริมทรัพย์ และความมั่งคั่งของพรรคเดโมแครตสังคมนิยมกำลังผลักดันธุรกิจต่างๆ ออกไป

การอภิปรายดังกล่าวขยายวงกว้างออกไปเมื่อสัปดาห์ที่แล้วท่ามกลางรายงานของบริษัทไพรเวทอิควิตี้ยักษ์ใหญ่ การจัดการระดับโลกของอพอลโล กำลังวางแผนที่จะเพิ่มสำนักงานใหญ่แห่งที่สองนอกนิวยอร์กซิตี้ ในรัฐทางตอนใต้ของสหรัฐอเมริกา เช่น ฟลอริดาหรือเท็กซัส

นับตั้งแต่ได้รับเลือก ฝ่ายบริหารของมัมดานีกล่าวว่าจะพิจารณาทุกทางเลือกที่เป็นไปได้เพื่อช่วยเพิ่มรายได้และเติมเต็มการขาดดุลงบประมาณ 5.4 พันล้านดอลลาร์สำหรับเมืองนี้ แต่ความชอบของเขาไม่ได้เปลี่ยนไปจากสิ่งที่เขาเลือก: “เก็บภาษีคนรวย” นั่นส่งผลให้เกิดความขัดแย้งทางการเมืองกับแคธี โฮชุล ผู้ว่าการรัฐนิวยอร์ก ซึ่งเผชิญการหาเสียงเลือกตั้งใหม่ของเธอ กล่าวว่าเธอจะไม่อนุมัติการเพิ่มภาษีให้กับบริษัทต่างๆ และคนร่ำรวย

“วันนี้สภาพแวดล้อมเปราะบาง และเราควรระมัดระวังเรื่องงบประมาณนี้” Steven Fulop หุ้นส่วนของประธานและซีอีโอของนครนิวยอร์กกล่าวในรายการ Squawk Box ของ CNBC เมื่อวันจันทร์ กลุ่มของเขาเป็นตัวแทนของบริษัทองค์กร การลงทุน และผู้ประกอบการ ในบทบรรณาธิการที่เขาร่วมเขียนเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว Fulop เตือนว่าแผนการเก็บภาษีคนรวยและธุรกิจต่างๆ จะส่งผลต่อสมการต้นทุนของชาวนิวยอร์กทุกคน “เนื่องจากชาวนิวยอร์กออกจากรัฐไปแล้วเพื่อค้นหาค่าครองชีพที่ต่ำลง การเพิ่มราคาขึ้นอีกอาจส่งผลให้ผู้คนจำนวนมากขึ้นบรรจุข้าวของและบ่อนทำลายการเติบโตทางเศรษฐกิจในระยะยาวของรัฐ” เขาโต้แย้งในบทความของนิวส์เดย์

“บริษัทขนาดใหญ่ [are] แน่นอนว่าการสำรวจทางเลือกอื่นๆ เช่น ค่าแรงที่ถูกกว่า ภาษีที่ลดลง ความไม่แน่นอนทางการเมืองน้อยลง” Vikram Malhotra กรรมการผู้จัดการฝ่ายอสังหาริมทรัพย์ของ Mizuho เขียนผ่านอีเมล

นั่นไม่ใช่เรื่องใหม่ ภูมิภาคที่มีต้นทุนต่ำกว่า เช่น สหรัฐอเมริกาตอนใต้ ดึงดูดทั้งธุรกิจและพนักงานมากขึ้นด้วยอสังหาริมทรัพย์ที่ถูกกว่า ภาระภาษีที่เบากว่า และอุปสรรคด้านกฎระเบียบที่น้อยลง

Wall Street กำลังกระจายพื้นที่สำนักงานของตน

บริษัทการเงินเป็นหนึ่งในบริษัทขนาดใหญ่ที่มุ่งหน้าลงใต้และขยายธุรกิจไปยังเท็กซัสและฟลอริดาจากทั้งสองชายฝั่งของสหรัฐอเมริกา

เจพีมอร์แกน เพิ่งสร้างอาคารสำนักงานใหม่ในแมนฮัตตัน แต่มีคนงานในสำนักงานในดัลลัสมากกว่านิวยอร์กซิตี้ ARK Investment Management ของ Cathie Wood ย้ายจากนิวยอร์กซิตี้ไปยังเซนต์ปีเตอร์สเบิร์ก รัฐฟลอริดา เวลส์ ฟาร์โก กำลังย้ายสำนักงานใหญ่ด้านการบริหารความมั่งคั่งจากซานฟรานซิสโกไปยังเวสต์ปาล์มบีช Citadel กองทุนเฮดจ์ฟันด์ยักษ์ใหญ่ของ Ken Griffin ย้ายสำนักงานใหญ่จากชิคาโกไปยังไมอามี ซึ่งได้ประกาศการย้ายสถานที่ในปี 2022 Griffin ยังคงมีส่วนร่วมในโครงการใหม่สำคัญอย่างน้อยหนึ่งโครงการในนิวยอร์กซิตี้

แม้ว่าความเคลื่อนไหวทั้งหมดนี้สะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มระยะยาวซึ่งเป็นความเสี่ยงสำหรับนครนิวยอร์ก แต่ข้อมูลจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ JLL ที่ครอบคลุมไตรมาสแรกของวาระของ Mamdani แสดงให้เห็นว่าความต้องการพื้นที่สำนักงานและค่าเช่าในแมนฮัตตันเพิ่มขึ้น ในขณะที่ตำแหน่งงานว่างลดลง โดยยังคงมีแนวโน้มที่เกิดขึ้นเมื่อปลายปีที่แล้วก่อนที่วาระของ Mamdani จะเริ่มขึ้น แม้ว่าจะซ้อนทับกับการชนะการเลือกตั้งของเขาก็ตาม JLL กล่าวว่าบริษัทต่างๆ ยังคงลงนามสัญญาเช่าและแข่งขันกันเพื่อแย่งชิงพื้นที่คุณภาพสูงในอาคารชั้นนำ ซึ่งช่วยให้เจ้าของบ้านสามารถผลักดันค่าเช่าให้สูงขึ้นได้

ปริมาณการเช่าพื้นที่สำนักงานคุณภาพสูงอยู่ที่ 8.5 ล้านตารางฟุตในไตรมาสที่ 1 ในขณะที่ตำแหน่งงานว่างลดลง 2.2 เปอร์เซ็นต์เหลือ 13.5% ตามข้อมูลของ JLL ค่าเช่าเพิ่มขึ้น 3.5% เมื่อเทียบเป็นรายปี

แม้ว่าความมุ่งมั่นในเรื่องพื้นที่ระยะยาวจะมีความโดดเด่น แต่การตัดสินใจก็เป็นการผสมผสานระหว่างการรักษาฐานที่มั่นและการเติบโตใหม่ อเมริกัน เอ็กซ์เพรสประกาศเมื่อเดือนกุมภาพันธ์ว่าจะสร้างสำนักงานใหญ่แห่งใหม่ในแมนฮัตตันตอนล่าง Bank of America ลงนามในข้อผูกพัน 20 ปีสำหรับพื้นที่สำนักงานในนครนิวยอร์กในเดือนมีนาคม

“แม้ว่าความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจจะเพิ่มขึ้นเกือบทุกวัน กิจกรรมการเช่าสำนักงานในนิวยอร์คในไตรมาสแรกของปี 2569 ก็ยังแข็งแกร่ง และความมุ่งมั่นที่สำคัญของ American Express ที่ 2 World Trade แสดงให้เห็นว่านิวยอร์กยังคงเป็นสถานที่ที่ผู้ครอบครองรายใหญ่ต้องการ/ต้องการอยู่” Evan Margolin รองประธาน JLL กล่าวในแถลงการณ์

AI บูมในสัญญาเช่าอาคารแมนฮัตตัน

ปัจจัยสำคัญอีกประการหนึ่งในจุดแข็งของตลาดสำนักงานในแมนฮัตตันก็คือการเติบโตอย่างรวดเร็วของ AI จากข้อมูลของ JLL กิจกรรมการเช่าซื้อจากบริษัท AI ในไตรมาสแรกคิดเป็นประมาณครึ่งหนึ่ง ของปริมาณการเช่ารวมของปี 2568 JLL อธิบายถึงความเร่งรีบของ AI ว่าเป็นสิ่งหนึ่งที่บริษัทต่างๆ ต่างเร่ง “ล็อกอยู่ในอวกาศ”

ในบรรดาข้อตกลงด้าน AI ที่ใหญ่ที่สุดในไตรมาสที่ 1: สัญญาเช่าของ Nscale Global Holdings ที่ One Vanderbilt ซึ่ง JLL กล่าวว่าเป็นค่าเช่าที่สูงที่สุดเท่าที่เคยมีมาในนิวยอร์ก ($320 ต่อตารางฟุต) และเป็นครั้งแรกที่บริษัท AI ได้รับความแตกต่างดังกล่าว Harvey บริษัท AI ทางกฎหมายที่กำลังเฟื่องฟูลงนามในการขยายพื้นที่ 92,000 ตารางฟุตที่ One Madison Ave.

แต่การเติบโตอย่างรวดเร็วของ AI บ่งบอกถึงความไม่แน่นอนอีกประการหนึ่งสำหรับอนาคตด้านอสังหาริมทรัพย์ของเมือง “การแย่งชิงผู้มีความสามารถและพื้นที่เกิดขึ้นทันที แต่ความไม่แน่นอนกำลังผลักดันสิ่งที่พวกเขามุ่งมั่น” JLL กล่าวในการทบทวนรายไตรมาส “บริษัท AI ในนิวยอร์กใช้พื้นที่มากกว่าจำนวนพนักงานปัจจุบันที่ต้องการอย่างมาก โดยคาดว่าจะได้รับการจ้างงานตามที่พวกเขาคาดหวัง”

JLL เสริมว่าคุณลักษณะเด่นของสัญญาเช่าเหล่านี้คือบริษัท AI “ต้องการโครงสร้างการเช่าที่ยืดหยุ่นพร้อมกลไกการปรับเปลี่ยนในตัวและสิ่งอำนวยความสะดวกที่กำหนดค่าใหม่ได้”

กิจกรรม AI Margolin เตือนว่า “เป็นเทรนด์ที่ชวนให้นึกถึงความเจริญรุ่งเรืองของดอทคอม (และเราทุกคนสามารถจำได้ว่ามันจบลงอย่างไร)” แต่เขาเสริมว่า “คราวนี้พวกเขามุ่งเน้นไปที่อาคารระดับสูงในทำเลที่ดีเยี่ยม ซึ่งกำลังผลักดันตลาดคลาส A ไปสู่จุดสูงสุดใหม่”

ผู้นำธุรกิจระมัดระวังในการชั่งน้ำหนักต้นทุนของเมืองในขณะที่มีการถกเถียงเรื่องภาษีใหม่ บริษัทที่ต้องอาศัยการเข้าถึงความสามารถ เงินทุน และลูกค้าอาจยังคงอยู่ในนิวยอร์กต่อไป ในเวลาเดียวกัน สำนักงานถัดไป ทีมถัดไป หรือส่วนขยายถัดไป มีแนวโน้มที่จะได้ที่ดินที่ไหนสักแห่งที่ถูกกว่า “นั่นคือเหตุผลว่าทำไมคุณจะเห็นการอพยพออกอย่างค่อยเป็นค่อยไปเมื่อเวลาผ่านไป” ฟูลอปบอกกับ CNBC

แม้ว่าค่าเช่าและการดูดซับสุทธิของพื้นที่สำนักงานจะเพิ่มขึ้น และลดตำแหน่งงานว่างลง JLL ยังได้กล่าวถึงความต้องการของตลาดโดยรวมว่า “มีเสถียรภาพ” และกิจกรรมการพัฒนา “ได้รับการวัด”

การตัดสินใจของบริษัทใหญ่ๆ ที่จะออกจากนิวยอร์กมีผลกระทบต่อเศรษฐกิจของเมือง โดยมีความเสี่ยงรวมถึงการว่างงานที่สูงขึ้นและรายได้จากภาษีที่ลดลง ตามการระบุของ Malhotra และสำหรับตลาดอสังหาริมทรัพย์สำนักงานโดยเฉพาะ ตำแหน่งว่างที่สูงขึ้นและการเติบโตของค่าเช่าที่ลดลงจะสร้างแรงกดดันต่อธุรกิจของบริษัทอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เขากล่าวเสริม

Fulop เตือนว่าการตัดสินใจเชิงนโยบายที่ทำในขณะนี้สามารถกำหนดได้ว่านิวยอร์กจะมองเห็นการเติบโตในอนาคตหรือยังคงสูญเสียส่วนต่างกำไรต่อไป “ผมคิดว่าการขาดการเชื่อมต่อส่วนใหญ่เป็นเพราะการเมือง และนั่นคือสิ่งที่เราต้องผลักดันกลับคืนมา” เขากล่าว