อัตราการจำนองต่ำกว่าเดือนพฤษภาคมเกือบ 10% แต่ถึงเวลาล็อคอินจริงหรือ?

อัตราการจำนองได้ผ่อนคลายลงตั้งแต่ฤดูใบไม้ผลิ

แม้ว่าสไลด์จะเป็นหลุมเป็นบ่อ แต่อัตราการจำนองก็ยังถูกกว่าเมื่อประมาณหกเดือนที่แล้วมาก ขณะนี้อัตราคงที่โดยเฉลี่ย 30 ปีอยู่ที่ 6.50% เทียบกับ 7.15% ในช่วงกลางเดือนพฤษภาคม จากการวิเคราะห์ของ Investopedia เกี่ยวกับข้อมูลอัตรา Zillow รายวัน ซึ่งลดลงมากกว่า 9% จากจุดสูงสุดในปี 2025 ของฤดูใบไม้ผลินี้ ซึ่งช่วยบรรเทาเบาบางลงสำหรับผู้ซื้อที่ต้องดิ้นรนเพื่อซื้อสินเชื่อใหม่

การปรับลดอัตราดอกเบี้ยของ Fed ไม่ได้ทำให้อัตราการจำนองลดลง—นี่คือเหตุผล

การปรับลดอัตราดอกเบี้ยของธนาคารกลางสหรัฐในช่วงปลายเดือนตุลาคมกลายเป็นหัวข้อข่าว แต่น่าเสียดายสำหรับผู้ซื้อบ้านที่มาตรการดังกล่าวไม่ได้ให้สินเชื่อที่ถูกกว่า ในความเป็นจริง อัตราคงที่โดยเฉลี่ย 30 ปีได้เพิ่มขึ้น จาก 6.35% ในวันที่ 28 ตุลาคม หนึ่งวันก่อนที่ Fed จะเคลื่อนไหว เป็น 6.50% ในขณะนี้

เป็นข้อสันนิษฐานทั่วไปว่าเมื่อ Fed ลดอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง อัตราการจำนองก็จะลดลงเช่นกัน แต่ลิงค์ไม่ตรง อัตราของเฟดส่วนใหญ่ส่งผลต่อต้นทุนการกู้ยืมระยะสั้น เช่น บัตรเครดิตและอัตราผลตอบแทนออมทรัพย์ ไม่ใช่เงินกู้ระยะยาว เช่น การจำนอง 30 ปี

อัตราการจำนองจะอิงตามตลาดตราสารหนี้ โดยเฉพาะอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ซึ่งสะท้อนถึงความคาดหวังของนักลงทุนเกี่ยวกับอัตราเงินเฟ้อ การเติบโต และนโยบายของเฟดในอนาคต เมื่อนักลงทุนคาดหวังว่าเศรษฐกิจจะยังแข็งแกร่ง หรือกังวลว่าอัตราเงินเฟ้ออาจฟื้นตัว อัตราผลตอบแทนพันธบัตรและอัตราการจำนองมักจะเพิ่มขึ้น แม้ว่า Fed จะมีการปรับลดอัตราดอกเบี้ยก็ตาม

ประวัติศาสตร์ล่าสุดเน้นย้ำประเด็นนี้ หลังจากการปรับลดอัตราดอกเบี้ยของ Fed ในเดือนกันยายน อัตราการจำนองก็เพิ่มขึ้นแทนที่จะลดลง และปลายปีที่แล้ว เฟดได้ปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงเต็มเปอร์เซ็นต์ระหว่างเดือนกันยายนถึงธันวาคม แต่ภายในเดือนมกราคม อัตราการจำนองเฉลี่ย 30 ปีกลับเพิ่มขึ้นเกือบ 1.25 จุด ซึ่งสูงกว่าก่อนการปรับลดอัตราดอกเบี้ยเหล่านั้น

“ผู้คนมักเชื่อมโยงเฟดลดอัตราดอกเบี้ยจำนอง แต่ไม่มีความสัมพันธ์โดยตรง” คริสโตเฟอร์ คาร์เตอร์ รองประธานและผู้จัดการฝ่ายขายของ Univest Home Loans กล่าว “เมื่อเวลาผ่านไป การปรับลดหลายครั้งอาจสะสมและส่งผลให้อัตราลดลงในระยะยาว แต่ระยะสั้นไม่สามารถรับประกันได้”

เขาเสริมว่าแม้แต่ผู้สังเกตการณ์ที่ช่ำชองก็ไม่สามารถคาดการณ์ได้อย่างน่าเชื่อถือว่าอัตราจะไปที่ใดต่อไป “แม้แต่เจอโรม พาวเวลล์จากเฟดก็ไม่รู้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะไปในทิศทางไหน” คาร์เตอร์กล่าว “การปิดตัวของรัฐบาลนั้นเป็น 'หมอก' ที่เขาอ้างถึงเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว”

ถึงเวลาล็อคอินหรือรอต่อไป?

สำหรับผู้กู้ยืมที่สงสัยว่าควรดำเนินการทันทีหรือระงับอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า แนวโน้มนั้นแทบจะไม่น่าทึ่งเลย การคาดการณ์หลักๆ ส่วนใหญ่ รวมถึงของ Fannie Mae คาดการณ์ว่าอัตรา 30 ปีจะอยู่ที่ช่วงกลางๆ 6% ในช่วงที่เหลือของปีนี้ และจะเลื่อนไปที่ 6% ภายในสิ้นปี 2569 ซึ่งบ่งบอกถึงความโล่งใจเล็กน้อยข้างหน้า แต่การปรับปรุงไม่คาดว่าจะเกิดขึ้นอย่างมากหรือทำให้อัตราที่ต่ำมากเมื่อสองสามปีก่อนกลับมา

“มีโอกาสที่อัตราดอกเบี้ยจะยังคงถูกล็อคอยู่ในกรอบแคบ โดยไม่มีการชะลอตัวหรือขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ” คาร์เตอร์กล่าว “หากมีใครอยู่ในตลาดที่จะซื้อ พวกเขาควรใช้ประโยชน์จากราคาที่เรามี และไม่ลังเลที่จะตั้งราคาที่ดีกว่า”

แม้ว่าราคาจะผ่อนคลายลงเล็กน้อยจากที่นี่ ความแตกต่างอาจไม่เกินดุลความเสี่ยงที่จะพลาดบ้านที่ถูกต้อง สิ่งที่สำคัญกว่านั้นคือความพร้อมทางการเงิน—ด้วยคะแนนเครดิตที่มั่นคง รายได้ที่มั่นคง หนี้ที่จัดการได้ และเงินออมที่เพียงพอสำหรับเงินดาวน์ เพื่อให้คุณสามารถเคลื่อนไหวได้เมื่อโอกาสที่เหมาะสมมาถึง

“ผู้บริโภคแต่ละรายจะต้องตรวจสอบงบประมาณส่วนบุคคลของตน และพิจารณาว่าการที่อัตราดอกเบี้ยที่ตกต่ำเมื่อเร็วๆ นี้จะเป็นประโยชน์ต่อพวกเขาในตอนนี้หรือไม่ หรือว่าพวกเขาควรจะทอยลูกเต๋าด้วยอัตราที่ลดลงที่อาจเกิดขึ้นในปี 2569” คาร์เตอร์กล่าว

สำหรับผู้ซื้อหลายราย แนวทางที่ชาญฉลาดคือการซื้อเมื่อถึงเวลาที่เหมาะสม และรีไฟแนนซ์ในภายหลังหากอัตราดอกเบี้ยลดลง วิธีการดังกล่าวจะสร้างสมดุลระหว่างความอดทนและโอกาส โดยยอมรับว่าแม้ว่าตลาดอาจมีการเคลื่อนไหวอย่างคาดเดาไม่ได้ แต่ความพร้อมส่วนบุคคลคือสิ่งที่คุณสามารถควบคุมได้

เราติดตามอัตราการจำนองที่ดีที่สุดได้อย่างไร

ค่าเฉลี่ยระดับประเทศและระดับรัฐที่อ้างถึงข้างต้นมีให้ผ่านทาง Zillow Mortgage API โดยสมมติว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) อยู่ที่ 80% (เช่น เงินดาวน์อย่างน้อย 20%) และคะแนนเครดิตของผู้สมัครในช่วง 680–739 อัตราผลลัพธ์แสดงถึงสิ่งที่ผู้กู้ควรคาดหวังเมื่อได้รับใบเสนอราคาจากผู้ให้กู้ตามคุณสมบัติของพวกเขา ซึ่งอาจแตกต่างจากอัตราทีเซอร์ที่โฆษณาไว้ © Zillow, Inc., 2025 การใช้งานอยู่ภายใต้ข้อกำหนดการใช้งานของ Zillow