อุปทานที่อยู่อาศัยมากขึ้นไม่ควรลดราคาลง

เมื่อเร็ว ๆ นี้แผนภูมิประเภทนี้ได้รับการอ้างอิงยอดนิยมสำหรับผู้สนับสนุนการจัดหาที่อยู่อาศัย และมันควรจะเป็น แต่ฉันคิดว่ามีบางสิ่งที่ลึกซึ้งเกิดขึ้นที่นี่ที่เราควรเข้าใกล้ด้วยความระมัดระวัง

รูปที่ 1 แสดงอัตราการอนุญาตแบบครอบครัวเดี่ยวและการเปลี่ยนแปลงค่าเช่าหนึ่งปี นี่คือพื้นที่รถไฟใต้ดิน 92 ที่ใหญ่ที่สุดที่ไม่มีเส้นโค้งแนวตั้งตามหน้าที่ (NYC, LA, ซานฟรานซิสโก ฯลฯ )

ฉันต้องการทำคะแนนไม่กี่จุดที่นี่

1. ไม่ว่าจะเป็นครอบครัวเดี่ยวหรือหลายครอบครัวนี่อาจเป็นภาพที่ค่อนข้างแม่นยำของผลกระทบทั่วไปของที่อยู่อาศัยใหม่ต่อค่าเช่าทั้งหมดเท่ากัน-ลดลง 1.5% สำหรับแต่ละ 4 หน่วยต่อ 1,000 ผู้อยู่อาศัย (ซึ่งเท่ากับน้อยกว่า 1% ของหุ้นที่อยู่อาศัย)

2. มันแปลกจริง ๆ ที่มันปรากฏในข้อมูลเช่นนี้เพราะสิ่งอื่นไม่เท่ากันในเมืองเหล่านี้ทั้งหมด

3. การเติบโตของค่าเช่า 4% ในเมืองที่เติบโตช้าที่สุดซึ่งเป็นผลลัพธ์หลักที่ผลักดันรูปแบบนี้เป็นเรื่องแปลกจริงๆ ไม่ใช่รูปแบบการย้ายถิ่นในภูมิภาคที่ขับเคลื่อนสิ่งนี้ มันเป็นการเติบโตที่ช้าซึ่งเกี่ยวข้องกับค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น

4. เรื่องราวที่ยิ่งใหญ่จริง ๆ ที่มีแนวโน้มค่าเช่าเชิงลบมากส่วนใหญ่เป็นค่าผิดปกติและไม่ใช่ตัวอย่างของรูปแบบระบบ ค่าเช่าลดลงในเดนเวอร์ 1% โดยมีเพียง 3 ใบอนุญาตต่อ 1,000 และเพิ่มขึ้นในฟาเยตต์วิลล์ 4% โดยมี 9 ใบอนุญาตต่อพัน ค่าเช่าลดลง 3% ในออสตินโดยมีใบอนุญาต 7 ใบต่อพันและในขณะที่ออสตินเป็นเรื่องราวความสำเร็จในการจัดหาขนาดใหญ่ (ส่วนใหญ่เป็นเพราะมันนำไปสู่ใบอนุญาตอพาร์ทเมนต์ซึ่งฉันไม่ได้รวมไว้ที่นี่) การจัดหาอาจทำให้ค่าเช่าแบนดีที่สุดในการสร้างอาคารปัจจุบัน

รูปที่ 2 แสดงอัตราการอนุญาตสำหรับครอบครัวเดี่ยวและการเปลี่ยนแปลงราคาหนึ่งปี

5. เมื่อราคาเปลี่ยนแปลงเร็วกว่าค่าเช่านั่นเป็นสัญญาณว่าความแตกต่างมาจากการเปลี่ยนแปลงมูลค่าที่ดิน

6. สำหรับเมืองเฉลี่ยราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 0.5% ในขณะที่ค่าเช่าเพิ่มขึ้นประมาณ 3% ในปีที่ผ่านมา นั่นคือการเปลี่ยนแปลงราคาระยะสั้นที่ไม่น่าจะมีการคงอยู่อย่างเป็นระบบ

ทำไมฉันถึงเป็น nitpicky?

คิดว่าราคาบ้านเป็นการสะสมของการเปลี่ยนแปลงราคาก่อนหน้าทั้งหมด ที่นี่ฉันจะกลับไปก่อนที่จะมีเรื่องไร้สาระในศตวรรษที่ 21 ทั้งหมด รูปที่ 3 แสดงอัตราการอนุญาตในปี 1999 และประมาณราคาบ้าน Zhvi ของ Zillow สำหรับพื้นที่ 49 เขตในปี 2000 จุดเหล่านั้นขึ้นไปด้านบนซ้ายคือเมืองที่ฉันเหลือจากตัวเลข 1 และ 2

หากทุกเมืองมีอุปทานที่ไม่ยืดหยุ่นอย่างสมบูรณ์พล็อตจะเป็นแนวตั้งที่จุดเหล่านั้นจะอยู่ท่ามกลาง เกือบทุกเมืองมีเงื่อนไขการจัดหาในท้องถิ่นที่อนุญาตให้อุปทานใหม่มีความต้องการเท่ากันเมื่อเวลาผ่านไป ดังนั้นจึงมีความแตกต่างเล็กน้อยในการแข็งค่าของราคาระหว่างเมืองที่อนุญาต 3 หน่วยต่อผู้อยู่อาศัยต่อพันต่อปีและที่อนุญาต 25

นั่นคือสิ่งที่ดูเหมือนว่าอุปทานมากขึ้นเพื่อลดราคา หมายความว่าคุณจะไม่กลายเป็นโรงงานกำจัดที่ผิดปกติเช่นนิวยอร์กซิตี้ หมายความว่าราคาคือ ไม่เกี่ยวข้อง ก้าวไปสู่การก่อสร้าง

เหตุผลที่ 2024-2025 ดูเหมือนรูปที่ 1 เป็นเพราะ 2015-2020 ดูเหมือนรูปที่ 4

นี่ไม่ได้หมายความว่าตั้งแต่ปี 2558 ถึง 2563 เมืองที่เติบโตเร็วขึ้นมีการจัดหาที่อยู่อาศัยที่ยืดหยุ่นน้อยกว่า เมืองที่เติบโตช้าที่สุดเฉลี่ย 3.5% การเติบโตของค่าเช่าในขณะที่ไม่อนุญาตให้ใช้อะไรจริง กล่าวอีกนัยหนึ่งเมืองที่เติบโตช้าที่สุดในช่วงเวลานั้น (และยังคงเป็นวันนี้) มีอุปทานที่ไม่ยืดหยุ่นอย่างสมบูรณ์เช่นนิวยอร์กและแอลเอและจุดของพวกเขาจึงปีนแนวแนวตั้งเช่นเดียวกับนิวยอร์กและแอลเอ

แล้วเกิดอะไรขึ้น? ครั้งแรกมีการปราบปรามการจำนองในปี 2551 ที่ฆ่าราคาและการสร้างบ้านอย่างสม่ำเสมอทั่วทั้งเมือง ในรูปที่ 5 ฟีนิกซ์มีราคาเพิ่มขึ้นในปี 2548 แต่จัดทำดัชนีในปี 2533 ฟีนิกซ์แอตแลนตาและคลีฟแลนด์ทั้งหมดจบลงด้วยราคาจริงที่ประมาณ 70% -80% บรรทัดฐานปี 1990 ในปี 2554 ราคาถูกเกินไปที่จะส่งเสริมการก่อสร้างใหม่

และถึงแม้ว่าฟีนิกซ์ก็มีอาคารที่เพิ่มขึ้นซึ่งคาดการณ์ราคาที่เพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับช่วงปลายปี 1990 แต่พื้นที่รถไฟใต้ดินทั้งสามก็จบลงด้วยการจุ่มลงไปประมาณ 20% ของอัตราการก่อสร้างก่อนหน้านี้และตกตะกอนประมาณ 40%

ฟีนิกซ์มีความต้องการมากที่สุดดังนั้นจึงมีค่าเช่าและการชื่นชมราคามากขึ้นและเมื่อราคาเพิ่มขึ้นเงื่อนไขการจัดหาจะคลายลงและอนุญาตให้เพิ่มขึ้น ราคาและค่าเช่าต้องเพิ่มขึ้นเพื่อให้ใบอนุญาตเพิ่มขึ้น

แอตแลนต้าเติบโตช้ากว่าเล็กน้อยและใบอนุญาตจะเพิ่มขึ้นอย่างช้าๆที่นั่นเมื่อราคาสูงขึ้น แต่พวกเขาก็สูงขึ้น

การเจริญเติบโตช้าที่สุดในคลีฟแลนด์ แต่รอยแผลเป็นจากการปราบปรามการจำนองตีทุกเมืองในระดับเดียวกันดังนั้นคลีฟแลนด์ยังคงอนุญาตให้มีบ้านใหม่ในอัตราพื้นในขณะที่ค่าเช่ายังคงเพิ่มขึ้น 5% ต่อปี บ้านในคลีฟแลนด์ยังราคาถูกเกินไป ค่าเช่าสูงกว่าที่เคย แต่พวกเขาจะต้องสูงขึ้นเพื่อกระตุ้นการก่อสร้างใหม่ในตลาดการปราบปรามหลังการตาย

การเข้าถึงการจำนองส่วนใหญ่อัตราส่วนราคา/ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น ดังที่แสดงรูปที่ 3 ราคาไม่แตกต่างกันในเมืองส่วนใหญ่ ดังนั้นการเข้าถึงการจำนองเมื่อมันใจกว้างในศตวรรษที่ 20 ส่วนใหญ่ค่าเช่าที่ลดลง

ฉันไม่รู้ว่าทำไมนั่นไม่ใช่นักเศรษฐศาสตร์บทเรียนที่เอาออกไปจากการจำนองสงครามหลังสงครามโลกครั้งที่สองและการสร้างบูมเพราะส่วนใหญ่เป็นสิ่งที่เกิดขึ้นในตอนนั้น แต่พวกเขาไม่ได้ดังนั้นตอนนี้ฉันเดาว่านี่เป็นข่าว

ในตลาดที่ไม่แตกหักรูปที่ 1 จะเป็นจุดของจุดที่วางในแนวนอนประมาณ 2%และ เราจะบอกว่า “ ดูการก่อสร้างที่เพียงพอทำให้ราคาต่ำเพื่อให้ฟีนิกซ์เติบโตอย่างรวดเร็วไม่แพงไปกว่าแอตแลนตาหรือคลีฟแลนด์”

นอกจากนี้เรายังสามารถพูดได้ว่ารูปที่ 1 แสดงให้เห็นว่าอุปทานช่วยให้ราคาต่ำได้อย่างไร แต่เราจำเป็นต้องรับรู้ว่ารูปที่ 1 เป็นภาพของตลาดหลายขั้นตอนในการถูกทำลายตอนนี้รักษา; ไม่ใช่ภาพของตลาดปกติที่ทำงานได้

รูปที่ 1 และ 2 ดูเหมือนว่าพวกเขาทำเพราะการปราบปรามการจำนองทำลายที่อยู่อาศัยอย่างหนักจนเมืองไม่สามารถสร้างฐานตลาดการสร้างบ้านของพวกเขาได้ทันทีเมื่อพวกเขากลับมามีชีวิตอีกครั้ง พวกเขา overshoot การเรียงลำดับของวิธีที่ฟีนิกซ์ไม่สามารถตอบสนองความต้องการในปี 2004 ดังนั้นราคาจึงเพิ่มขึ้นในปี 2548

และใบอนุญาตใหม่ปฏิเสธเนื่องจาก Covid แต่ไม่ชัดเจนเพราะความต้องการที่น่าตกใจเช่นเดียวกับในปี 2549 แต่เป็นเพราะข้อ จำกัด ด้านอุปทาน และดังนั้น overshoot ยังคงดำเนินต่อไป ในที่สุดบ้านใหม่อาจถูกสร้างขึ้นอีกครั้งด้วยความเร็วที่สามารถหยุดการเช่าและอัตราเงินเฟ้อของราคา ด้วยเหตุนี้จึงมีที่ว่างสำหรับการพลิกกลับ แต่จะใช้เวลา 2 ถึง 3 หน่วยใหม่ต่อผู้อยู่อาศัยสูงกว่าอัตราที่จำเป็นสำหรับการเติบโตของประชากรสำหรับแต่ละ 1% ของภาวะเงินฝืดค่าเช่าต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อทั่วไป การได้รับเงินเฟ้อค่าเช่าทั่วประเทศเป็นศูนย์จะใช้เวลามากกว่าหนึ่งล้านหน่วยต่อปี

กำลังการผลิตระดับชาติจะกลับไปฟื้นฟูอย่างช้าๆและเริ่มหาทางกลับไปยังเมืองต่างๆเช่นคลีฟแลนด์ รูปที่ 1 จะกลับไปที่เส้นแบนอย่างช้าๆที่ประมาณ 2%โดยมีการกระดิกและ squiggles ระหว่างทาง และเมื่อมันเป็นเช่นนั้นมันจะเป็นข้อพิสูจน์ถึงพลังของอุปทานเหมือนตอนนี้

ป.ล. โดยวิธีการที่ฉันเกิดขึ้นในแผนภูมิเก่านี้ที่แสดงอัตราการอนุญาตในหมู่พื้นที่รถไฟใต้ดินที่ใหญ่ที่สุด 49 และรายได้ต่อหัว ขอให้สังเกตว่ามีการเปลี่ยนแปลงเล็กน้อยในรายได้ต่อหัวในเมืองในปี 1994 และที่รายได้สูงขึ้นอย่างฉาวโฉ่มันอยู่ในเมืองที่มีใบอนุญาตที่อยู่อาศัยใหม่น้อยที่สุด

ที่ เท่านั้น วิธีที่จะได้รับรายได้ในท้องถิ่นที่สูงคือการย้ายคนจนออกไป และเพื่อทำเช่นนั้นคุณต้อง หยุด เติบโต. หากเป็นที่นิยมและสิ่งอำนวยความสะดวกที่ร่ำรวยดึงดูดผู้มาใหม่ที่มีประสิทธิผลและร่ำรวยจำนวนมากแล้วจุดทางด้านขวาก็จะขยับขึ้น มันจะเป็นเรื่องบังเอิญที่ค่อนข้างดุร้ายถ้าบางเมืองที่เติบโตช้าที่สุดที่มีรายได้เฉลี่ยปกติและ เท่านั้น ทันใดนั้นเมืองที่เติบโตช้าที่สุดก็ร่ำรวยเพราะทันใดนั้นพวกเขาก็ยอดเยี่ยมกว่าเมืองที่เคยเติบโตมา 5 เท่า

หากทุกเมืองรับเลี้ยงอุปถัมภ์ที่ไม่ยืดหยุ่นอย่างสมบูรณ์ซานฟรานซิสโกและซานโฮเซ่อาจจะอยู่ใกล้กับจุดสูงสุดของจุดแนวตั้ง นิวยอร์กซิตี้และแอลเอจะค่อนข้างเฉลี่ย แน่นอนว่าพวกเขาจะเป็นค่าเฉลี่ย นิวยอร์กเป็นเมืองที่ใหญ่ที่สุดของประเทศ ควรเป็นศูนย์กลางของสำนักงานใหญ่ของ บริษัท และอุตสาหกรรมชั้นนำมากมาย และ มีรายได้ค่อนข้างเฉลี่ย แน่นอนว่าควร– รายได้สูงคือความล้มเหลวไม่ใช่ความสำเร็จ

โพสต์ต้นฉบับ