ภาษีทรัพย์สินแบบ pied-à-terre ของนายกเทศมนตรีนครนิวยอร์ก โซห์ราน มัมดานี กำลังเดินหน้าต่อไป แต่จะได้ผลไหม?

จากนิวยอร์กไปจนถึงแวนคูเวอร์ไปจนถึงลอนดอน แนวคิดนโยบายที่ครั้งหนึ่งเคยเป็นตลาดเฉพาะกลุ่มกำลังเคลื่อนเข้าสู่กระแสหลักของการเงินในเมือง: การจัดเก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์แบบ Pied-à-Terre บ้านหลังที่สอง อพาร์ทเมนท์สำหรับวันหยุด และยูนิตหรูหราที่ยังไม่ได้ใช้งานบางส่วนหรือทั้งหมด

นครนิวยอร์กเป็นเพียงตัวอย่างล่าสุด โดยนายกเทศมนตรีโซห์ราน มัมดานี และแคธี โฮชุล ผู้ว่าการรัฐนิวยอร์ก สนับสนุนภาษีนี้โดยเป็นส่วนหนึ่งของความพยายามของรัฐและเมืองเพื่อสร้างช่องโหว่ด้านงบประมาณขนาดใหญ่ ในข้อเสนองบประมาณใหม่ในสัปดาห์นี้ Mamdani ยกเลิกแผนการขึ้นภาษีทรัพย์สินสำหรับเจ้าของบ้านชนชั้นกลางจำนวนมาก ความเคลื่อนไหวที่อาจเป็นเรื่องยากสำหรับ Mamdani ที่ต้องทนทุกข์ทางการเมือง แต่ยังคงแนวคิดเรื่องภาษีแบบ Pied-à-Terre ไว้

แนวคิดนี้ส่งผลให้เกิดวิกฤตทางการเมืองสำหรับนายกเทศมนตรีหลังจากที่เขาโพสต์วิดีโอยืนอยู่นอกอาคารซึ่งมีมหาเศรษฐีกองทุนเฮดจ์ฟันด์ เคน กริฟฟิน เป็นเจ้าของยูนิต ซึ่งนำไปสู่การต่อต้าน Mamdani ที่เป็นแกนนำฝ่ายอนุรักษ์นิยมทางการเมืองที่รู้จักกันดี และเป็นภัยคุกคามที่จะดึงธุรกิจจากนิวยอร์กในอนาคต แม้ว่านั่นจะเป็นความตึงเครียดที่คาดว่าจะซึมซาบระหว่างชนชั้นมหาเศรษฐีและนายกเทศมนตรีประชาธิปไตยสังคมนิยมคนใหม่ แต่ยอดขายอสังหาริมทรัพย์ในเมืองยังคงแข็งแกร่ง

แต่มีคำถามพื้นฐานเพิ่มเติมเกี่ยวกับภาษีทรัพย์สินรูปแบบใหม่นี้สำหรับนิวยอร์กที่ต้องโต้แย้ง: ใช้งานได้หรือไม่ มีตัวอย่างที่มีอยู่จากทั่วโลกเพื่อช่วยในการพยายามตอบคำถาม

ภาษีบ้านหลังที่สองและภาษีว่างมีเวอร์ชันต่างๆ ทั่วโลก ในตลาดที่อยู่อาศัยหลักๆ หลายแห่ง ในแคนาดา “ภาษีบ้านเปล่า” ของแวนคูเวอร์และ “ภาษีที่อยู่อาศัยที่ไม่ได้ใช้” ของรัฐบาลกลาง เป็นตัวอย่างที่โดดเด่นที่สุด โตรอนโตเพิ่งตามมาด้วยการจัดเก็บตำแหน่งว่างของตนเอง

ในขณะที่ความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยแย่ลง ค่าเช่ายังคงเพิ่มสูงขึ้น และความกดดันทางการคลังก็เพิ่มสูงขึ้น เมืองต่างๆ ก็เริ่มตั้งเป้าไปที่สิ่งที่มักจะมองเห็นได้ชัดเจนถึงสัญลักษณ์ของความไม่เท่าเทียมกัน นั่นก็คือ คอนโดหรูสีเข้มในย่านใจกลางเมืองที่สำคัญ

เจ้าหน้าที่ของแวนคูเวอร์ตีกรอบภาษีบ้านว่างของเมืองว่าเป็นความพยายามที่จะ “คืนทรัพย์สินที่ว่างเปล่าหรือใช้งานน้อยเพื่อใช้เป็นบ้านเช่าระยะยาวสำหรับผู้ที่อาศัยและทำงานในแวนคูเวอร์” ตามเอกสารสาธารณะของเมืองแวนคูเวอร์ในโครงการ เมืองยังกล่าวอีกว่ารายได้สุทธิจากภาษีจะถูกนำไปลงทุนใหม่ในโครงการริเริ่มที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

ในยุโรป ลอนดอน และปารีส ต่างใช้รูปแบบการคิดค่าบริการหรือการเก็บภาษีที่สูงขึ้นสำหรับที่อยู่อาศัยแห่งที่สองและทรัพย์สินที่ไม่ได้ใช้ สิงคโปร์เรียกเก็บค่าธรรมเนียมผู้ซื้อชาวต่างชาติที่ก้าวร้าวมากที่สุดทั่วโลก โดยอาจสูงถึง 60% ในบางกรณี

ภาษี 'บ้านว่าง' และพฤติกรรมของเจ้าของบ้าน

ขณะนี้ปารีสกำลังมุ่งสู่บทลงโทษตำแหน่งที่ว่างที่สูงชันยิ่งขึ้น ตามรายงานของ เลอ มงด์เมืองมีแผนจะเพิ่มภาษีที่อยู่อาศัยว่างอย่างรวดเร็ว โดยเจ้าหน้าที่ท้องถิ่นหวังว่าจะผลักดันยูนิตหลายพันยูนิตกลับเข้าสู่ตลาด จ๊าค โบดริเยร์ รองนายกเทศมนตรีด้านที่อยู่อาศัยในกรุงปารีส กล่าวกับหนังสือพิมพ์ว่า “เราหวังว่าผลที่ได้คือบ้านอย่างน้อย 20,000 หลังจะกลับมาสู่ตลาดอีกครั้ง”

ในเวลาเดียวกัน เจ้าหน้าที่ของปารีสได้รับทราบถึงข้อจำกัดของนโยบายดังกล่าว รายงานปี 2025 จาก Cour des Comptes ของฝรั่งเศส พบว่าแม้จะมีภาษีตำแหน่งว่างที่กว้างขึ้นและอัตราที่สูงขึ้น แต่มาตรการดังกล่าว “ดูเหมือนจะไม่ส่งผลกระทบอย่างมีนัยสำคัญต่อจำนวนบ้านว่างโดยรวม”

จากข้อมูลของ Thomas Brosy ผู้ร่วมวิจัยอาวุโสของศูนย์นโยบายภาษี Urban-Brookings โดยทั่วไปนโยบายเหล่านี้แบ่งออกเป็นสองประเภท: ค่าธรรมเนียมภาษีทรัพย์สินที่เกิดขึ้นประจำ และภาษีการทำธุรกรรมแบบครั้งเดียว เขากล่าวว่าความแตกต่างมีความสำคัญ เพราะ “มันส่งผลต่อการที่เจ้าของปรับเปลี่ยนพฤติกรรมเมื่อเวลาผ่านไปอย่างรุนแรง”

ข้อเสนอของนิวยอร์กคือภาษีประจำปีสำหรับบ้านหลังที่สองที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ซึ่งมีมูลค่า 5 ล้านดอลลาร์ขึ้นไป

ความแตกต่างที่สำคัญ ตรงกันข้ามกับกฎหมายนิวยอร์กที่กำหนดเป้าหมายทรัพย์สินที่มีมูลค่าตั้งแต่ 5 ล้านดอลลาร์ขึ้นไป ก็คือเมืองหลายแห่งเรียกเก็บค่าธรรมเนียมโดยไม่คำนึงถึงราคาทรัพย์สินโดยเฉพาะ “โดยทั่วไป นโยบายเหล่านี้จะเก็บภาษีบ้านตามสถานะการครอบครองหรือความเป็นเจ้าของ ไม่จำเป็นต้องขึ้นอยู่กับมูลค่าของทรัพย์สิน รายได้ หรือความมั่งคั่งของเจ้าของ” โบรซีกล่าว

“นโยบายต่อต้านบ้านหลังที่สอง” เป็นที่ยอมรับกันทั่วโลก ตามที่ Paul Cheshire ศาสตราจารย์ด้านภูมิศาสตร์เศรษฐศาสตร์จาก London School of Economics กล่าว “นิวยอร์กเป็นผู้ตาม ไม่ใช่ผู้นำ” เขากล่าว แต่ Cheshire แย้งว่าผู้กำหนดนโยบายมักจะวินิจฉัยปัญหาผิด: “ความเข้าใจผิดที่ใหญ่ที่สุดคือภาษีเหล่านี้จะปรับปรุงความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัยใน 'เมืองใหญ่' ขนาดใหญ่ ปัญหาส่วนใหญ่อยู่ที่อุปทานที่อยู่อาศัยจำกัดผ่านนโยบาย” เขากล่าว

Cheshire ยังตั้งข้อสังเกตด้วยว่าในหลาย ๆ แห่ง บ้านหลังที่สองยังคงมีส่วนแบ่งค่อนข้างน้อยของสต็อกที่อยู่อาศัยทั้งหมด ซึ่งเป็นสิ่งที่เขามองว่าอาจจำกัดขนาดภาษีที่อาจเกิดขึ้นได้ “แม้แต่ในชุมชนที่มีบ้านหลังที่สองกระจุกตัวมาก แต่ก็ยังมีเพียงประมาณ 15% ของสต็อกที่อยู่อาศัยเท่านั้น” เขากล่าว โดยแนะนำว่าฐานภาษีนั้นมีข้อจำกัดเชิงโครงสร้าง

Brosy กล่าวว่าหลักฐานเชิงประจักษ์จากเมืองต่างๆ เช่น แวนคูเวอร์และปารีส สนับสนุนมุมมองดังกล่าว “พวกเขาเพิ่มรายได้บางส่วนและลดตำแหน่งว่างลง แต่พวกเขาไม่ได้ลดค่าเช่าหรือราคาโดยรวม ซึ่งควรจะคาดหวังได้ เนื่องจากตลาดที่อยู่อาศัยระดับหรูส่วนใหญ่ไม่ได้เชื่อมต่อกับตลาดที่อยู่อาศัยในวงกว้าง”

หนึ่งในการค้นพบที่สอดคล้องกันมากที่สุดในหมู่ผู้เชี่ยวชาญก็คือภาษีเหล่านี้สร้างรายได้น้อยกว่าที่ผู้กำหนดนโยบายคาดหวังในตอนแรก แนวโน้มทั่วโลกอาจเป็นคำแนะนำในการคาดการณ์รายได้ที่ภาษีนิวยอร์กอาจสร้างได้ นิวยอร์กคาดว่าจะสูงถึง 500 ล้านดอลลาร์ แต่ตัวเลขดังกล่าวอาจพิสูจน์ได้ว่าเป็นแง่ดี ตามข้อมูลของ Brosy

ผู้ควบคุมบัญชีของนครนิวยอร์กมีข้อสงสัยบางประการ

Mamdani กล่าวในการประกาศเมื่อวันอังคารว่าภาษี pied-à-terre ครั้งแรกของนิวยอร์ก “จะสร้างรายได้ 500 ล้านเหรียญสหรัฐทุกปี”

แต่ผู้ควบคุมบัญชีของนครนิวยอร์กเพิ่งออกรายงานเมื่อเร็ว ๆ นี้ว่าในขณะที่ข้อมูลแวนคูเวอร์แสดงให้เห็นว่าบ้านว่างลดลงอย่างเห็นได้ชัดในช่วงหลายปีที่ผ่านมานับตั้งแต่มีการใช้ภาษีนั้น การคาดการณ์รายได้สำหรับนิวยอร์กจะต้องรวมศักยภาพในการนำไปใช้ที่ต่ำกว่าประมาณการ 500 ล้านดอลลาร์ที่เสนอไว้ แม้ว่าจะเป็นไปได้มากถึง 510 ล้านดอลลาร์ แต่การประมาณการระหว่าง 340 ล้านถึง 380 ล้านดอลลาร์อาจมีความเป็นจริงมากกว่า “หลังจากการบัญชีสำหรับทรัพย์สินที่สามารถให้เช่าแก่ผู้อยู่อาศัยหลักแล้ว และสำหรับการเปลี่ยนแปลงพฤติกรรมที่ตามมาด้วยภาษีที่เรียกเก็บจากที่อื่น”

รายงานของผู้ควบคุมกล่าวเพิ่มเติมว่าภาษีที่สูงขึ้นอาจมีผลกระทบต่อพฤติกรรมที่ใหญ่กว่า

“การตอบสนองเชิงพฤติกรรมต่อภาษี เช่น การแปลงเป็นค่าเช่า การเรียกร้องที่อยู่อาศัยหลักโดยญาติ การขาย และความท้าทายทางกฎหมายที่อาจเกิดขึ้น ทำให้เกิดความแปรปรวนเพิ่มเติมซึ่งจะสังเกตได้หลังจากการดำเนินการเท่านั้น” รายงานกล่าว “ด้วยเหตุผลเหล่านี้ ภาษีเพิ่มเติมควรรวมอยู่ในแผนทางการเงินของเมืองโดยมีข้อสันนิษฐานด้านรายได้ที่รอบคอบ”

รายงานของผู้ควบคุมบัญชีชี้ให้เห็นว่าผลกระทบประการหนึ่งต่อการทำธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นไปในทางบวกในตอนแรก หากมีกระแสการขายเพื่อหลีกเลี่ยงภาษี แต่กล่าวต่อไปว่า “ผลกระทบในวงกว้างต่อการพัฒนาหรือค่าเช่า … โดยทั่วไปไม่มีนัยสำคัญ อย่างไรก็ตาม ผลกระทบที่กระจุกตัวต่อตลาดสินค้าฟุ่มเฟือยอาจรู้สึกได้ลึกซึ้งยิ่งขึ้น ดังที่แนะนำโดยประสบการณ์ของลอนดอน”

นโยบายของลอนดอนถูกมองว่าเป็นเพียงเรื่องเตือนใจ

อาบีร์ มันดัล จากมูลนิธิภาษี ซึ่งโดยทั่วไปถูกมองว่าเป็นหน่วยงานกลางขวา กล่าวว่า ศักยภาพในการสร้างรายได้ขึ้นอยู่กับการออกแบบและการบังคับใช้เป็นอย่างมาก แต่ถึงกระนั้นก็ยังถือว่าพอประมาณเมื่อเทียบกับความต้องการที่อยู่อาศัย จากรูปแบบที่มีอยู่ในเมืองต่างๆ ทั่วโลก Mandal กล่าวว่าการดำเนินการนี้มีความสอดคล้อง: มีความหมายในแง่สัมบูรณ์ แต่เป็นส่วนน้อยในบริบททางการเงิน

แม้แต่ในแวนคูเวอร์ ซึ่งเป็นหนึ่งในตัวอย่างที่ก้าวร้าวที่สุดทั่วโลก และในกรณีที่อัตราตำแหน่งว่างลดลงอย่างมากหลังจากมีการใช้นโยบายภาษี รายได้จากภาษีตำแหน่งว่างยังคงค่อนข้างน้อยเมื่อเทียบกับขนาดโดยรวมของการเงินในเมือง สถาบันภาษีและนโยบายเศรษฐกิจ พบว่าภาษีของแวนคูเวอร์สร้างรายได้ประมาณ 1% ของรายได้จากภาษีเมืองทั้งหมด

Mandal กล่าวว่าบ้านที่ว่างเปล่าสามารถสร้างรายได้ภาษีเพิ่มเติมโดยไม่ต้องเสียภาษีเพิ่มเติมจากมุมมองอื่น นั่นก็คือ การขาดทรัพยากรสาธารณะ “ความเข้าใจผิดที่ใหญ่ที่สุดคือภาษีเหล่านี้เป็นภาษี 'อาหารกลางวันฟรี' สำหรับ 'นักเก็งกำไร' ที่ขาดหายไป หรือผู้มีฐานะร่ำรวยเป็นพิเศษซึ่งเพิ่มรายได้จำนวนมากในขณะที่เพิ่มความสามารถในการจ่ายโดยไม่มีต้นทุนทางเศรษฐกิจ ในความเป็นจริง บ้านหลังที่สอง หากไม่มีคนอยู่ จะทำให้ต้นทุนการบริการส่วนเพิ่มลดลง (ไม่มีแรงกดดันเพิ่มเติมต่อตำรวจ การศึกษา ฯลฯ) ในขณะเดียวกันก็มีส่วนช่วยในฐานภาษี ซึ่งทำให้มีผลบวกทางการคลังสุทธิ” เขากล่าว

การเมืองอาจดีกว่าการจัดการทางการคลัง

สำหรับประเด็นพาดหัวข่าวที่ขับเคลื่อนด้วยการเมืองว่าโครงสร้างภาษีดังกล่าวทำให้เกิดการอพยพจำนวนมากของผู้ซื้อที่มีฐานะร่ำรวยเป็นพิเศษหรือไม่ หลักฐานทั่วโลกไม่ได้ชี้ให้เห็นว่าการเปลี่ยนแปลงนโยบายภาษีใดๆ เพียงครั้งเดียวจะมีผลกระทบดังกล่าว ฉันทามติในหมู่ผู้เชี่ยวชาญคือภาษีบ้านหลังที่สองมีอิทธิพลต่อการตัดสินใจส่วนเพิ่ม แต่ไม่ค่อยตัดสินว่าบุคคลร่ำรวยจะลงทุนในเมืองต่างๆ ทั่วโลกหรือไม่ Brosy อธิบายถึงผลกระทบที่เกิดขึ้นแบบค่อยเป็นค่อยไปมากกว่าที่จะชี้ขาด: “พวกเขาควรเปลี่ยนอุปสงค์อย่างแน่นอนและผลักดันราคาทรัพย์สินถ้วยรางวัลให้ต่ำลง แต่พวกเขาไม่น่าจะตัดสินได้ว่ามีใครเป็นเจ้าของในลอนดอน นิวยอร์ก หรือสิงคโปร์” โบรซี่กล่าว

อย่างไรก็ตาม เมื่อรวมกับระบบภาษีที่กว้างขึ้น นโยบายภาษีเหล่านี้อาจส่งผลให้เกิดการเปลี่ยนแปลงอย่างค่อยเป็นค่อยไปในการที่บุคคลที่ร่ำรวยเป็นพิเศษจัดสรรสินทรัพย์ โดยเฉพาะอย่างยิ่งไปยังเขตอำนาจศาลที่มีภาษีต่ำ ผู้กำหนดนโยบายในยุโรปและอเมริกาเหนือเผชิญกับการแข่งขันมากขึ้นเรื่อยๆ จากเขตอำนาจศาลที่เสนอภาษีทรัพย์สินที่ต่ำหรือเกือบเป็นศูนย์ ควบคู่ไปกับสิ่งจูงใจด้านที่อยู่อาศัยสำหรับนักลงทุนที่ร่ำรวย การที่ดูไบเป็นแม่เหล็กดึงดูดความมั่งคั่งทั่วโลกทำให้การเปรียบเทียบเหล่านี้รุนแรงขึ้น อย่างน้อยก่อนสงครามสหรัฐฯ-อิหร่านจะเริ่มขึ้น ซึ่งอาจมีผลกระทบที่ยั่งยืนเช่นกัน

มันดัลชี้ให้เห็นว่าสำหรับคนมีฐานะร่ำรวยเป็นพิเศษนั้น มันเป็นเรื่องของผลกระทบสะสมมากกว่านโยบายเดียว “จุดเปลี่ยนเกิดขึ้นจากภาระสะสม มากกว่าที่จะแยกเก็บเงินเพิ่ม” เขากล่าว

หลักฐานจากเขตอำนาจศาลที่ต้องเสียภาษีสูง เช่น คลื่นการอพยพย้ายถิ่นจากแคลิฟอร์เนีย/นิวยอร์กไปยังฟลอริดา/เท็กซัส และการเปลี่ยนแปลงของสหราชอาณาจักรที่ทำให้ลอนดอนต้องออกจากดูไบ บ่งชี้ถึงความอ่อนไหวในกลุ่มประชากรจำนวนมาก ไม่ใช่แค่กลุ่มที่มีฐานะร่ำรวยเป็นพิเศษ รวมถึงผู้เกษียณอายุ บุคคลที่พึ่งพารายได้จากการลงทุน และเจ้าของธุรกิจ ข้อมูลสหรัฐฯ ชี้การย้ายถิ่นฐานของเศรษฐีไปยังรัฐภาษีต่ำ ภาษีนิวยอร์คเพียงรายการเดียวจะไม่ทำให้แมนฮัตตันว่างเปล่า แต่เมื่อรวมกับค่าใช้จ่ายที่สูงที่มีอยู่แล้ว จะช่วยเร่งการตัดสินใจสำหรับผู้ที่มีขอบเขตที่ยืดหยุ่น “โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับเมืองต่างๆ ทั่วโลกที่เป็นสวรรค์แห่งการต้อนรับและมีหนังสือเดินทางที่แข็งแกร่ง” แมนดัลกล่าว

การเมืองเป็นอีกเรื่องหนึ่ง ภาษีดังกล่าวยังคงมีความน่าสนใจอย่างมาก เนื่องจากภาษีเหล่านี้มุ่งเป้าไปที่เจ้าของบ้านจำนวนหนึ่งที่แคบและร่ำรวย มากกว่าที่จะเป็นเจ้าของทรัพย์สินของชนชั้นกลางในวงกว้าง ดังกรณีของนิวยอร์กแสดงให้เห็น การอุทธรณ์ภาษี Pied-a-Terre ท้ายที่สุดแล้วอาจขึ้นอยู่กับอำนาจทางการคลังน้อยกว่าในเชิงสัญลักษณ์ โดยปล่อยให้รัฐบาลถูกมองว่าตอบสนองต่อความไม่เท่าเทียมด้านที่อยู่อาศัย โดยไม่ต้องเพิ่มภาษีให้กับผู้อยู่อาศัยเต็มเวลาในวงกว้าง