ในความพยายามอีกครั้งหนึ่งที่จะทำให้การซื้อบ้านมีราคาไม่แพงมากขึ้น ประธานาธิบดีโดนัลด์ ทรัมป์ ได้กล่าวถึงแนวคิดเรื่องการจำนอง 50 ปีในโพสต์โซเชียลมีเดีย ในการตอบสนอง Bill Pulte ผู้อำนวยการสำนักงานการเงินการเคหะของรัฐบาลกลาง ซึ่งดูแล Fannie Mae และ Freddie Mac โพสต์ว่าพวกเขากำลัง “ดำเนินการ” และมันจะเป็น “ผู้เปลี่ยนเกมโดยสมบูรณ์”
วัตถุประสงค์ของการจำนองระยะยาวคือเพื่อลดการชำระเงินรายเดือนสำหรับเจ้าของบ้าน ยิ่งระยะเวลากู้ยืมนานขึ้น เงินต้นที่ต้องใช้ในแต่ละเดือนก็จะน้อยลงเพื่อชำระหนี้ให้เต็มจำนวน แต่แผนดังกล่าวยังมีข้อเสียอื่นๆ
จากข้อมูลของ National Association of Realtors โดยใช้ราคาขายเฉลี่ยล่าสุดของบ้านตั้งแต่เดือนกันยายนที่ 415,200 ดอลลาร์สหรัฐฯ และอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันประมาณ 6.3% ตามรายงานของ Mortgage News Daily สำหรับเงินกู้คงที่ 30 ปีพร้อมดาวน์ 20% การชำระเงินรายเดือนเพียงเงินต้นและดอกเบี้ยจะอยู่ที่ 2,056 ดอลลาร์ หากคุณเพิ่มระยะเวลาเป็น 50 ปี ในอัตราดอกเบี้ยเท่าเดิม การชำระเงินนั้นจะเท่ากับ 1,823 ดอลลาร์ ซึ่งประหยัดได้ 233 ดอลลาร์ต่อเดือน
อย่างไรก็ตาม เจ้าของบ้านจะไม่สร้างทุนอย่างรวดเร็วเนื่องจากการจ่ายเงินต้นจะน้อยกว่า จำนวนดอกเบี้ยที่จ่ายให้กับผู้ให้กู้จะสูงขึ้น 40%
มันจะทำงานอย่างไร
คำถามที่แท้จริงคือ แฟนนี่และเฟรดดี้จะทำสิ่งนี้ได้ไหม นักวิเคราะห์กล่าวว่าเป็นไปได้ แต่การจำนอง 50 ปีในปัจจุบันไม่เป็นไปตามคำจำกัดความของการจำนองที่มีคุณสมบัติเหมาะสมภายใต้พระราชบัญญัติ Dodd-Frank ซึ่งให้การสำรองข้อมูลแก่นักลงทุนจาก Fannie และ Freddie หากเงินกู้ไม่ดี แต่หน่วยงานกำกับดูแลได้รับอำนาจในการเปลี่ยนแปลงสิ่งนั้นเพื่อประกันความสามารถในการจำนอง อย่างไรก็ตาม อาจใช้เวลานานถึงหนึ่งปี เนื่องจากจำเป็นต้องได้รับอนุมัติจากรัฐสภา ตามที่ Jaret Seiberg นักวิเคราะห์นโยบายบริการทางการเงินและที่อยู่อาศัยของ TD Cowen กล่าว
“Fannie และ Freddie สามารถสร้างตลาดรองสำหรับการจำนอง 50 ปีล่วงหน้าก่อนการเปลี่ยนแปลงนโยบาย พวกเขายังสามารถซื้อการจำนองสำหรับพอร์ตการลงทุนที่เก็บไว้ของพวกเขา แต่สิ่งนี้จะไม่เปลี่ยนแปลงความรับผิดทางกฎหมายสำหรับผู้ให้กู้ นี่คือเหตุผลที่เราเชื่อว่าผู้ให้กู้จะไม่ให้กำเนิดการจำนอง 50 ปีหากไม่มี QM [qualified mortgage] การเปลี่ยนแปลงนโยบาย” Seiberg เขียนในบันทึกถึงลูกค้า
มันจะส่งผลกระทบต่ออัตราอย่างไร
แล้วมีคำถามเกี่ยวกับอัตราการจำนอง อัตราเฉลี่ยของการจำนองคงที่ 15 ปีปัจจุบันอยู่ที่ 66 คะแนนพื้นฐานต่ำกว่าอัตราคงที่ 30 ปีตามข้อมูลของสมาคมธนาคารสินเชื่อที่อยู่อาศัย นี่ก็หมายความว่าอัตราคงที่ 50 ปีจะสูงขึ้น ทุกอย่างขึ้นอยู่กับความต้องการของนักลงทุนสำหรับผลิตภัณฑ์
“ขณะนี้ ยังไม่มีตลาดรองสำหรับสินเชื่อดังกล่าว และจะไม่มีการสร้างตลาดรองที่แข็งแกร่งในเร็วๆ นี้” Matthew Graham ประธานเจ้าหน้าที่ฝ่ายปฏิบัติการของ Mortgage News Daily กล่าว “นั่นหมายความว่า นอกเหนือจากจำนวนเงินต้นที่จ่ายไปในปีก่อนหน้าของเงินกู้ที่ต่ำมากแล้ว อัตราดอกเบี้ยก็จะสูงกว่าเงินกู้อายุ 30 ปีค่อนข้างมากด้วย ซึ่งเป็นเรื่องเลวร้ายสองเท่าสำหรับผู้ที่มีความหวังในการสร้างความเท่าเทียม”
Graham กล่าวว่าสำหรับวัตถุประสงค์ในทางปฏิบัติทั้งหมด เงินกู้จะคล้ายกับเงินกู้แบบดอกเบี้ยอย่างเดียวมากกว่า เนื่องจากมีเพียงไม่กี่คนเท่านั้นที่จะรักษาบ้านไว้เป็นเวลา 50 ปี เจ้าของบ้านยังคงสามารถได้รับส่วนแบ่งจากการแข็งค่าของราคาบ้าน แต่ราคาได้อ่อนตัวลงอย่างรวดเร็วทั่วประเทศในปีนี้ โดยไม่มีที่ไหนเลยที่ใกล้เคียงกับการแข็งค่าในปีที่ผ่านมา
มันส่งผลต่อความสามารถในการจ่ายอย่างไร
แม้แต่นายหน้าก็เห็นพ้องต้องกันว่าการออมให้กับเจ้าของบ้านนั้นมีน้อยมาก
“นี่ไม่ใช่วิธีที่ดีที่สุดในการแก้ปัญหาความสามารถในการจ่ายที่อยู่อาศัย ฝ่ายบริหารจะพยายามแก้ไขอัตราเงินเฟ้อที่เกิดจากภาษีได้ดีกว่า ซึ่งจะทำให้อัตราการจำนองที่มีอยู่สูง” โจเอล เบอร์เนอร์ นักเศรษฐศาสตร์อาวุโสของ Realtor.com เขียนในแถลงการณ์
คนอื่นๆ ทราบว่าผลิตภัณฑ์จำนองใหม่นี้น่าจะขึ้นอยู่กับ Fannie Mae และ Freddie Mac ที่ยังอยู่ภายใต้การดูแลของรัฐบาล ฝ่ายบริหารของทรัมป์กล่าวว่าทั้งสองจะถูกยึดเป็นของเอกชน จากนั้นจะมีการเสนอขายหุ้นต่อประชาชนทั่วไปเป็นครั้งแรกในอนาคตอันใกล้นี้
“การยอมรับผลิตภัณฑ์จำนองอายุ 50 ปีอาจทำให้เส้นทางการแปรรูปของ Fannie Mae และ Freddie Mac มีความซับซ้อน” นักวิเคราะห์จาก Evercore ISI เขียนไว้ในบันทึกถึงลูกค้า “ที่กล่าวมา เราเข้าใจดีว่าฝ่ายบริหารคาดหวังว่า GSE จะยังคงอยู่ภายใต้การดูแลหลังจากขายหุ้นประมาณ 5% ให้กับประชาชนทั่วไป ซึ่งจะช่วยให้ฝ่ายบริหารสามารถรักษาการควบคุม GSE ไว้ได้ในอนาคตอันใกล้”
ความสามารถในการจ่ายบ้านเป็นประเด็นกดดันสำคัญสำหรับฝ่ายบริหารของทรัมป์ อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำในอดีตซึ่งเป็นผลมาจากนโยบายเศรษฐกิจที่ขับเคลื่อนด้วยโรคระบาด ส่งผลให้ราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นกว่า 50% ในเวลาเพียงห้าปี ส่งผลให้ยอดขายบ้านลดลงอย่างมาก เช่นเดียวกับความต้องการจำนอง
อายุเฉลี่ยของผู้ซื้อครั้งแรกโดยทั่วไปในปี 1991 อยู่ที่ 28 ปี และในปี 2024 อายุจะสูงถึง 38 ปี ตามรายงานของสมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติ ซึ่งรองหัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของเขาเรียกตัวเลขนี้ว่า “น่าตกใจ”
ฝ่ายบริหารของทรัมป์กดดันให้ผู้สร้างสร้างบ้านเพิ่มขึ้นเพื่อลดราคา โดยอ้างว่าพวกเขากำลังมีอุปทานส่วนเกินในพื้นที่ว่างเปล่า ผู้สร้างแข่งขันกันที่อ้างสิทธิ์และยังคงกล่าวถึงต้นทุนที่สูงสำหรับที่ดิน แรงงาน และวัสดุ
ในการประกาศผลประกอบการครั้งล่าสุดของบริษัท กลุ่มปุลเต้ ซีอีโอ ไรอัน มาร์แชล กล่าวว่าเขาเห็นด้วยกับมุมมองของประธานาธิบดี เนื่องจากเกี่ยวข้องกับอุปทานไม่เพียงพอของบ้านสำหรับขายประมาณ 4 ล้านหลัง แต่กล่าวเสริมว่า “แม้ว่าการขาดดุลอุปทานนี้จะมีผลกระทบต่อความสามารถในการจ่ายโดยทั่วไปอย่างแน่นอน แต่ความซับซ้อนของอุตสาหกรรมการก่อสร้างบ้านใหม่กำหนดว่า การแก้ปัญหาในระดับนี้ต้องใช้แนวทางที่มีการประสานงานและครอบคลุม ซึ่งรวบรวมผู้นำของรัฐบาลกลาง รัฐ และท้องถิ่นที่ทำงานร่วมกันกับอุตสาหกรรมการก่อสร้างบ้านใหม่”
คำแนะนำการอ่านบทความนี้ : บางบทความในเว็บไซต์ ใช้ระบบแปลภาษาอัตโนมัติ คำศัพท์เฉพาะบางคำอาจจะทำให้ไม่เข้าใจ สามารถเปลี่ยนภาษาเว็บไซต์เป็นภาษาอังกฤษ หรือปรับเปลี่ยนภาษาในการใช้งานเว็บไซต์ได้ตามที่ถนัด บทความของเรารองรับการใช้งานได้หลากหลายภาษา หากใช้ระบบแปลภาษาที่เว็บไซต์ยังไม่เข้าใจ สามารถศึกษาเพิ่มเติมโดยคลิกลิ้งค์ที่มาของบทความนี้ตามลิ้งค์ที่อยู่ด้านล่างนี้
Source link
