เหตุใดความเครียดด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จึงสามารถส่งผลกระทบต่อธนาคารสหรัฐได้อย่างหนักกว่าที่คาดไว้

เมื่อสัปดาห์ที่แล้วคณะกรรมการความมั่นคงทางการเงิน (FSB) ซึ่งเป็นหน่วยงานระหว่างประเทศที่ตรวจสอบและให้คำแนะนำเกี่ยวกับระบบการเงินทั่วโลกเผยแพร่รายงานการวิเคราะห์ช่องโหว่ในนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ไม่ใช่ธนาคาร (CRE) จุดสนใจที่สำคัญคือการเชื่อมโยงที่ซับซ้อนระหว่างธนาคารและนักลงทุน CRE ที่ไม่ใช่ธนาคารซึ่งขยายศักยภาพของการรั่วไหลจากตลาด CRE

จากข้อมูลของ FSB การจัดหาเงินทุน CRE ทั่วโลก (ส่วนของตราสารทุนและตราสารหนี้) มีมูลค่าประมาณ 12 ล้านล้านดอลลาร์โดยสหรัฐฯคิดเป็น 6 ล้านล้านดอลลาร์ สิ่งนี้ทำให้รายงานที่เกี่ยวข้องเป็นพิเศษสำหรับธนาคารในสหรัฐอเมริกาและระบบการเงินที่กว้างขึ้น

รายงานระบุช่องโหว่ที่สำคัญสามประการในนักลงทุน CRE ที่ไม่ใช่ธนาคาร:

1. สภาพคล่องไม่ตรงกัน: กองทุนอสังหาริมทรัพย์ปลายเปิดบางแห่งต้องเผชิญกับความไม่ตรงกันของสภาพคล่องอย่างมีนัยสำคัญทำให้พวกเขาเสี่ยงต่อการทำงาน
2. เลเวอเรจสูง: การใช้ประโยชน์ทางการเงินที่สูงขึ้นในกองทุน REIT และกองทุนอสังหาริมทรัพย์บางแห่งอาจนำไปสู่การบังคับให้ลดลงหากมูลค่าทรัพย์สินลดลงหรือหนี้ไม่สามารถรีไฟแนนซ์ได้
3. ความเสี่ยงด้านสภาพคล่องและราคา: สภาพคล่องของตลาด CRE ทำให้สินทรัพย์และการกำหนดราคาหลักประกันยากโดยเฉพาะในช่วงความเครียด การประเมินมูลค่าที่ไม่บ่อยนักและการปฏิบัติ “ขยายและแสร้งทำเป็น” ของผู้ให้กู้สามารถชะลอการรับรู้การสูญเสียทำให้เกิดการสูญเสียอย่างฉับพลันในภาวะตกต่ำเป็นเวลานาน เพิ่มความโปร่งใสและการรวมความไม่แน่นอนของการประเมินค่าเข้ากับการบริหารความเสี่ยงสามารถลดสิ่งนี้ได้

ในขณะที่รายงานนี้ยังมีความเกี่ยวข้องกับนักลงทุน REIT (เนื่องจาก FSB เตือนหลายคนอาจเผชิญกับการล้มละลายเนื่องจากปัญหาสภาพคล่อง) การเชื่อมโยงและการล้นไปยังธนาคารมีความสำคัญมากขึ้นสำหรับการมุ่งเน้นของเรา

แม้จะมีการเพิ่มขึ้นของ NPLs ที่เกี่ยวข้องกับ CRE แต่ก็ยังไม่มีปัญหาที่สำคัญในระบบเกิดขึ้น ดังที่เน้นในบทความก่อนหน้าของเราธนาคารสหรัฐใช้กลยุทธ์ “ขยายและแสร้งทำเป็น” อย่างกว้างขวาง นิวยอร์กเฟดระบุไว้อย่างชัดเจน: “ธนาคารสหรัฐกำลังขยายการจำนอง CRE ที่บกพร่องเพื่อหลีกเลี่ยงการตัดเงินทุนนำไปสู่การจัดสรรเครดิตที่ผิดพลาดและการสะสมของความเปราะบางทางการเงิน”

สิ่งนี้สร้าง “กำแพงวุฒิภาวะ” จุดสูงสุดระหว่างปลายปี 2568 ถึง 2570 ซึ่งเป็นความเสี่ยงด้านความมั่นคงทางการเงินที่สำคัญ แต่การให้กู้ยืม CRE โดยตรงเป็นเพียงส่วนหนึ่งของการเปิดรับ CRE ของธนาคารในสหรัฐฯ

FSB ยังตั้งข้อสังเกตธนาคาร (โดยเฉพาะอย่างยิ่งที่ใหญ่กว่า) จัดเตรียมสายเครดิตนอกสมดุลที่ไม่มีหลักประกันให้กับนักลงทุน CRE ที่ไม่ใช่ธนาคาร สิ่งเหล่านี้ยากที่จะวัดแม้กระทั่งสำหรับหน่วยงานกำกับดูแล REITs ใช้สายเหล่านี้อย่างหนักในช่วงความเครียดมากกว่าคนกลางอื่น ๆ วิธีการ “ขยายและแสร้งทำเป็น” ยังใช้กับสินเชื่อระยะเวลาธนาคารสำหรับ REIT

โดยเฉพาะอย่างยิ่งสถาบันในสหรัฐฯที่มีขนาดใหญ่จะได้รับการเปิดเผยต่อไป:

• CMBS Investments (ตลาด CMBS ของสหรัฐอเมริกาอยู่ที่ ~ $ 636B ณ ไตรมาสที่ 2 2024 เทียบกับ€ 29b ในยุโรป)
• สายคลังสินค้าไปยังผู้ออก CMBS
• การถือครองหุ้น REIT และกองทุนอสังหาริมทรัพย์

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ~ 45% ของข้อตกลง CMBS ของสหรัฐฯมุ่งเน้นไปที่สำนักงานที่มีความทุกข์และกลุ่มค้าปลีก

ในที่สุด interlinkages มีอยู่ผ่านการสัมผัสกับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้นธนาคารสหรัฐฯจึงต้องเผชิญกับการเปิดรับ CRE ผ่าน:

1. ให้ยืม CRE โดยตรง
2. วงเงินสินเชื่อนอกสมดุลกับนักลงทุน CRE ที่ไม่ใช่ธนาคาร
3. CMBS Holdings และการจัดหาเงินทุน
4. การให้กู้ยืม/การรับแสงให้กับนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

การเปิดรับธนาคารสหรัฐทั้งหมดเกินกว่า 5 ล้านล้านดอลลาร์ซึ่งมากกว่า 200% ของส่วนของภาครวมของภาคส่วน (กล่าวถึงในบทความก่อนหน้า)

FSB สรุปว่าในขณะที่ REIT/Non-Bank CRE นักลงทุนเผชิญกับปัญหาที่สำคัญ (อาจนำไปสู่ปัญหาที่สำคัญสำหรับพวกเขา) สิ่งเหล่านี้อาจไม่ก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างเป็นระบบในเขตอำนาจศาลทั้งหมด อย่างไรก็ตามพวกเขาสามารถขยายและส่งแรงกระแทกไปยังธนาคาร ธนาคารสหรัฐมีความเสี่ยงเป็นพิเศษเนื่องจากความเสี่ยงครั้งใหญ่ของพวกเขา

ผู้ติดตามงานธนาคารของเราจะรับรู้ปัญหาเหล่านี้ อย่างไรก็ตามมันเป็นสิ่งสำคัญที่จะเห็นคำเตือนนี้จากองค์กรการเงินระหว่างประเทศชั้นนำของโลก

บรรทัดล่างสุด

เชื่อหรือไม่ว่ามีปัญหาสำคัญมากขึ้นเกี่ยวกับงบดุลของธนาคารขนาดใหญ่เมื่อเทียบกับธนาคารขนาดเล็กซึ่งเราได้กล่าวถึงในบทความที่ผ่านมา ยิ่งไปกว่านั้นพิจารณาว่ามีปัญหาสำคัญอย่างหนึ่งที่ทำให้ GFC กลับมาในปี 2551 ในขณะที่วันนี้เรามีปัญหามากมายเกี่ยวกับงบดุลของธนาคาร

ปัจจัยเสี่ยงเหล่านี้รวมถึงประเด็นสำคัญในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นในหนี้ผู้บริโภค (ใกล้ถึงระดับปี 2550) หลักทรัพย์ระยะยาวใต้น้ำอนุพันธ์ที่ขายตามเคาน์เตอร์และธนาคารเงาที่มีความเสี่ยงสูง (การให้กู้ยืมที่ระเบิด) ดังนั้นในความเห็นของเราสภาพแวดล้อมของธนาคารในปัจจุบันนำเสนอความเสี่ยงที่ยิ่งใหญ่กว่าที่เราได้เห็นในช่วงปี 2008 GFC

ธนาคารเกือบทั้งหมดที่เราแนะนำให้กับลูกค้าของเราคือธนาคารชุมชนซึ่งไม่มีปัญหาใด ๆ ที่เราได้ระบุไว้ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา แน่นอนเราไม่ได้บอกว่าธนาคารชุมชนทุกแห่งนั้นดี มีธนาคารชุมชนขนาดเล็กจำนวนมากที่อ่อนแอกว่าธนาคารขนาดใหญ่

นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมจึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีส่วนร่วมอย่างละเอียดถี่ถ้วนเพื่อหาธนาคารที่ปลอดภัยกว่าสำหรับเงินที่ได้มาอย่างหนักของคุณ และสิ่งที่เราพบคือยังมีธนาคารชุมชนที่แข็งแกร่งและปลอดภัยมากที่มีรูปแบบธุรกิจอนุรักษ์นิยม

ดังนั้นฉันต้องการใช้โอกาสนี้เพื่อเตือนคุณว่าเราได้ตรวจสอบธนาคารขนาดใหญ่จำนวนมากในบทความสาธารณะของเรา แต่ฉันต้องเตือนคุณ: เนื้อหาของการวิเคราะห์นั้นไม่ได้ดูดีเกินไปสำหรับอนาคตของธนาคารขนาดใหญ่ในสหรัฐอเมริกาและคุณสามารถอ่านเกี่ยวกับพวกเขาในบทความก่อนหน้านี้ที่เราเขียน

ยิ่งกว่านั้นหากคุณเชื่อว่าปัญหาการธนาคารได้รับการแก้ไขแล้วฉันคิดว่าธนาคารชุมชนนิวยอร์กเตือนเราว่าเราน่าจะเห็นเพียงปลายของภูเขาน้ำแข็ง นอกจากนี้เรายังสามารถระบุเหตุผลที่แน่นอนในบทความสาธารณะที่ทำให้ SVB ล้มเหลว และฉันสามารถรับรองได้ว่าพวกเขายังไม่ได้รับการแก้ไข ตอนนี้เป็นเพียงเรื่องของเวลาก่อนที่ส่วนที่เหลือของตลาดจะเริ่มสังเกตเห็น จากนั้นมันอาจจะสายเกินไปสำหรับผู้ถือเงินฝากธนาคารจำนวนมาก

ในตอนท้ายของวันเรากำลังพูดถึงการปกป้องเงินที่หายากของคุณ ดังนั้นมันจึงทำให้คุณมีส่วนร่วมในความขยันเนื่องจากธนาคารที่ปัจจุบันเป็นที่ตั้งของเงินของคุณ

คุณมีความรับผิดชอบต่อตัวเองและครอบครัวของคุณเพื่อให้แน่ใจว่าเงินของคุณอยู่ในสถาบันที่ปลอดภัยที่สุดเท่านั้น และถ้าคุณพึ่งพา FDIC ฉันขอแนะนำให้คุณอ่านบทความก่อนหน้าของเราซึ่งร่างว่าทำไมการพึ่งพาเช่นนี้จะไม่รอบคอบอย่างที่คุณอาจเชื่อในอีกไม่กี่ปีข้างหน้าด้วยเหตุผลหลักอย่างหนึ่งคืออุตสาหกรรมธนาคารที่ต้องการการประกันตัว (และถ้าคุณไม่รู้ว่าการประกันตัวคืออะไรฉันขอแนะนำให้คุณอ่านบทความก่อนหน้าของเรา)

ถึงเวลาที่คุณจะต้องดำน้ำลึกลงไปในธนาคารที่เป็นที่เก็บเงินที่หายากของคุณเพื่อตรวจสอบว่าธนาคารของคุณแข็งแกร่งหรือไม่ ทบทวนวิธีการตรวจสอบสถานะของเรา ที่นี่–

avi (Jo 🙂 Gilburt เป็นผู้ก่อตั้ง ElliottWaveTrader.net และ SaferbankingResearch.com–