การลดอัตราดอกเบี้ยของ Fed ล่าสุดมีความหมายอย่างไรต่อการจำนองของคุณ

บทความเต็มยังคงอยู่ด้านล่างข้อเสนอเหล่านี้จากพันธมิตรของเรา

เฟดลดอัตราดอกเบี้ยมาตรฐาน แต่อัตราการจำนองกำลังสูงขึ้น

หนึ่งวันก่อนที่ธนาคารกลางสหรัฐจะปรับลดอัตราดอกเบี้ยในสัปดาห์นี้ อัตราการจำนอง 30 ปีลดลงสู่ระดับต่ำสุดในรอบเกือบ 13 เดือน ซึ่งคิดเป็น 6.37% ในวันอังคาร แต่หลังจากการประกาศของ Fed ในบ่ายวันพุธ ค่าเฉลี่ยหลักก็ปรับตัวขึ้น ขึ้น จุดพื้นฐานสองสามจุด

วันนี้ราคาพุ่งสูงขึ้นอีก โดยเพิ่มขึ้นจากพื้นฐานเก้าจุดเป็น 6.46% จนถึงตอนนี้ และเนื่องจากราคาไต่ระดับขึ้นตลอดทั้งวัน ค่าเฉลี่ยวันพฤหัสบดีสุดท้ายจึงยังคงขยับสูงขึ้นได้

แม้ว่า Fed จะปรับลดอัตราดอกเบี้ยมาตรฐานลงถึงหนึ่งในสี่ก็ตาม ในขณะที่ผู้ซื้อบ้านและเจ้าของบ้านจำนวนมากที่ต้องการรีไฟแนนซ์หวังว่าจะได้รับการผ่อนปรนอัตราดอกเบี้ยบ้าง แต่อัตราการจำนองกลับสูงขึ้นแทน

Mike Fratantoni หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์ของ Mortgage Bankers Association กล่าวว่าเขาไม่แปลกใจเลย “เนื่องจากตลาดคาดการณ์ถึงความเคลื่อนไหวเหล่านี้ MBA จึงไม่คาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญใดๆ ต่ออัตราการจำนอง” เขากล่าว

เป็นการเตือนใจว่าการเคลื่อนไหวของเฟดไม่ได้กำหนดอัตราการจำนองโดยตรง

สิ่งที่กำหนดอัตราการจำนองจริงๆ

เป็นข้อสันนิษฐานทั่วไป: เมื่อ Federal Reserve ลดอัตราดอกเบี้ย อัตราการจำนองควรจะลดลง แต่นั่นไม่ใช่วิธีการทำงาน อัตรามาตรฐานของ Fed ส่วนใหญ่ส่งผลต่อต้นทุนการกู้ยืมระยะสั้น เช่น บัตรเครดิต สินเชื่อส่วนบุคคล และอัตราผลตอบแทนการออมของธนาคาร และมีผลกระทบน้อยกว่ามากต่อสินเชื่อระยะยาว เช่น การจำนอง

อัตราการจำนองในช่วงสามสิบปีถูกกำหนดโดยปัจจัยที่หลากหลาย รวมถึงการคาดการณ์อัตราเงินเฟ้อ อุปสงค์ที่อยู่อาศัย และภาวะเศรษฐกิจโดยรวม สิ่งสำคัญที่สุดคือพวกเขามีแนวโน้มที่จะติดตามตลาดตราสารหนี้ โดยเฉพาะอัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปี ซึ่งมีอิทธิพลอย่างมากต่อต้นทุนของผู้ให้กู้

นั่นเป็นสาเหตุที่อัตราการจำนองมักจะเคลื่อนไหวโดยไม่ขึ้นกับการตัดสินใจของ Fed และบางครั้งก็ไปในทิศทางตรงกันข้าม ดังที่นักวิเคราะห์การวิจัยเศรษฐกิจอาวุโสของ Realtor.com ฮันนาห์ โจนส์ ตั้งข้อสังเกตในความเห็นเมื่อวันพฤหัสบดีว่า “ประธานเฟด เจอโรม พาวเวลล์ ย้ำว่าไม่มีการรับประกันการลดอัตราดอกเบี้ยอีกครั้งในเดือนธันวาคม ในการตอบสนอง อัตราผลตอบแทนพันธบัตรรัฐบาลอายุ 10 ปีขยับสูงขึ้น ซึ่งบ่งชี้ว่าอัตราการจำนองอาจเผชิญกับแรงกดดันที่เพิ่มขึ้นใหม่ในสัปดาห์ข้างหน้า”

รูปแบบเดียวกันนี้เกิดขึ้นหลายครั้งในปีที่ผ่านมา: แต่ละครั้งที่ Fed ปรับลดอัตราดอกเบี้ย อัตราการจำนองก็เพิ่มขึ้นแทน ยังเร็วเกินไปที่จะทราบว่าครั้งนี้จะคงอยู่หรือไม่ แต่วันหนึ่ง ยังไม่มีสัญญาณว่าผู้ซื้อจำนวนมากจะลดราคาลงตามที่หวังไว้

ท้ายที่สุดแล้ว แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะคาดเดาว่าอัตราการจำนองจะเป็นอย่างไรในระยะสั้น พวกเขาไม่ตอบสนองต่อการเคลื่อนไหวทางนโยบายเพียงครั้งเดียว แต่ตอบสนองต่อปัจจัยที่เปลี่ยนแปลงทั่วทั้งเศรษฐกิจ

สิ่งนี้หมายความว่าสำหรับผู้ซื้อบ้านและเจ้าของบ้าน

สำหรับผู้ซื้อ ข้อความนี้เป็นข้อความที่คุ้นเคยแต่ก็คุ้มค่าที่จะย้ำ: แทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะกำหนดเวลาของตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัย ราคาอาจเพิ่มขึ้นหรือลดลงด้วยเหตุผลที่ไม่เกี่ยวข้องกับ Fed ดังนั้นการรอช่วงเวลาที่ “สมบูรณ์แบบ” อาจหมายถึงการพลาดบ้านที่เหมาะสม หากคุณพบสิ่งที่เหมาะสมกับงบประมาณและแผนระยะยาว การดำเนินการเมื่อคุณพร้อมทางการเงินมักจะเป็นการเคลื่อนไหวที่ชาญฉลาดกว่า

สำหรับเจ้าของบ้าน แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะไม่ลดลงมากเท่าที่หลายคนคาดหวังไว้ แต่การรีไฟแนนซ์ยังคงคุ้มค่าที่จะสำรวจว่าการจำนองของคุณอยู่ในช่วงสูง 7% หรือ 8% เป้าหมายคือการล็อคอัตราใหม่ให้ต่ำพอที่จะชดเชยต้นทุนการรีไฟแนนซ์ วิธีง่ายๆ ที่จะบอกว่าสมเหตุสมผลหรือไม่คือการคำนวณว่าต้องใช้เวลานานเท่าใดจึงจะคุ้มทุน หากต้องใช้เวลาหลายปีในการชดใช้ค่าธรรมเนียมการรีไฟแนนซ์ด้วยการชำระเงินรายเดือนที่ถูกกว่า แต่คุณอาจย้ายออกไปก่อนนั้น การอยู่ต่ออาจเป็นทางเลือกที่ชาญฉลาดกว่า

ท้ายที่สุดแล้วไม่มีใครสามารถคาดเดาได้อย่างแน่ชัดว่าอัตราการจำนองจะไปทางไหนจากที่นี่ นั่นเป็นเหตุผลที่กลยุทธ์ที่ดีที่สุดสำหรับทั้งผู้ซื้อและเจ้าของบ้านคือการตัดสินใจโดยพิจารณาจากการเงินของคุณ ไม่ใช่การดำเนินการต่อไปของ Fed

เราติดตามอัตราการจำนองที่ดีที่สุดได้อย่างไร

ค่าเฉลี่ยระดับประเทศและระดับรัฐที่อ้างถึงข้างต้นมีให้ผ่านทาง Zillow Mortgage API โดยสมมติว่าอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) อยู่ที่ 80% (เช่น เงินดาวน์อย่างน้อย 20%) และคะแนนเครดิตของผู้สมัครในช่วง 680–739 อัตราผลลัพธ์แสดงถึงสิ่งที่ผู้กู้ควรคาดหวังเมื่อได้รับใบเสนอราคาจากผู้ให้กู้ตามคุณสมบัติของพวกเขา ซึ่งอาจแตกต่างจากอัตราทีเซอร์ที่โฆษณาไว้ © Zillow, Inc., 2025 การใช้งานอยู่ภายใต้ข้อกำหนดการใช้งานของ Zillow