อสังหาริมทรัพย์ของจีนตกต่ำยังไม่ถึงจุดต่ำสุด แต่ปักกิ่งกำลังให้ความสำคัญกับการเติบโตของเทคโนโลยี

ปักกิ่ง — นักวิเคราะห์บอกกับ CNBC ว่าผู้กำหนดนโยบายของจีนไม่น่าจะช่วยพยุงภาคอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังดิ้นรนของประเทศได้ แม้ว่าที่อยู่อาศัยจะตกต่ำจะฉุดรั้งการเติบโตทางเศรษฐกิจก็ตาม

การประเมินดังกล่าวมีขึ้นในขณะที่ผู้นำระดับสูงของจีนที่เรียกว่าคณะกรรมการกลาง มีกำหนดปิดการประชุมสี่วันในวันพฤหัสบดี ซึ่งจะสรุปลำดับความสำคัญสำหรับห้าปีข้างหน้า

ในมุมมองของปักกิ่ง แรงฉุดรั้งการเติบโตของภาคอสังหาริมทรัพย์ได้ผ่อนคลายลง ขณะที่การพัฒนาทางเทคโนโลยีมีความสำคัญเร่งด่วนมากกว่าในภูมิทัศน์ภูมิรัฐศาสตร์ในปัจจุบัน Ning Zhu ผู้เขียน “China's Guaranteed Bubble” กล่าว สำหรับเขาแล้ว นั่นหมายความว่าปักกิ่งไม่น่าจะมีการสนับสนุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งแกร่งขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

หลังจากหลายปีแห่งความกังวลเกี่ยวกับหนี้ของผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งนำไปสู่การปราบปรามของปักกิ่ง สื่อของรัฐจีนกล่าวเมื่อต้นเดือนที่ผ่านมาว่า “ความเสี่ยงในพื้นที่สำคัญๆ ได้รับการป้องกันและบรรเทาลงอย่างมีประสิทธิภาพ” ตามการแปลของ CNBC งานชิ้นนี้เป็นส่วนหนึ่งของชุดบทความที่เน้นความสำเร็จในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ขณะเดียวกันก็เน้นย้ำถึงการผลักดันของปักกิ่งในการส่งเสริมโอกาสในด้านเทคโนโลยี

นั่นตอกย้ำความแตกต่างเพิ่มเติมระหว่างมุมมองของปักกิ่งกับนักวิเคราะห์ส่วนใหญ่

“รัฐบาลเชื่อว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์กำลังถึงจุดต่ำสุด” Zhu กล่าว “ฉันเชื่อว่ามันเป็นกระบวนการที่ค่อยเป็นค่อยไปและอาจใช้เวลานานกว่าจะถึงจุดต่ำสุด”

ข้อมูลล่าสุดตอกย้ำความแตกต่างระหว่างการมองโลกในแง่ดีของปักกิ่งและความเป็นจริงของตลาด สำนักงานสถิติของจีนเปิดเผยเมื่อวันจันทร์ว่า การผลิตเทคโนโลยีขั้นสูงขยายตัว 9.6% ในช่วง 3 ไตรมาสแรกของปี เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปี 2024 ซึ่งแซงหน้าการเติบโต 6.2% ของการผลิตภาคอุตสาหกรรมโดยรวม

อย่างไรก็ตาม การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ลดลง 13.9% ในช่วงสามไตรมาสแรกจากปีก่อนหน้า ส่งผลให้ภาคส่วนนี้หดตัวไปจนถึงเดือนกันยายน การลดลงดังกล่าวส่งผลให้การลงทุนในสินทรัพย์ถาวรเข้าสู่แดนลบ ซึ่งเป็นการลดลงเพียงครั้งเดียวเป็นประวัติการณ์ ไม่รวมการแพร่ระบาดของโควิด-19

นั่นหมายความว่าเพียงหนึ่งปีกว่าๆ นับตั้งแต่ปักกิ่งเรียกร้องให้ “หยุด” การลดลงของภาคอสังหาริมทรัพย์ ก็ยังมีสัญญาณการฟื้นตัวเพียงเล็กน้อย

เป็นเรื่องยากที่จะบอกว่าอสังหาริมทรัพย์จะถึงจุดต่ำสุดเมื่อใด Lulu Shi ผู้อำนวยการของ Fitch Ratings กล่าว “ประชากรโดยรวม ข้อมูลประชากร และสถานการณ์การจ้างงาน รวมถึงสินค้าคงคลังในตลาดที่อยู่อาศัย ล้วนแต่แย่ลง”

อัตราการเกิดที่ลดลงของจีนชี้ให้เห็นถึงความต้องการที่อยู่อาศัยที่ลดลงในอนาคต ในขณะที่ความไม่แน่นอนเกี่ยวกับงานและการเติบโตของรายได้ก็มีน้ำหนักส ต่อความเชื่อมั่นผู้ซื้อบ้านในระยะสั้น

ราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวลดลงในช่วงประมาณสองปีที่ผ่านมายังส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ซื้อบ้านอีกด้วย โดยพลิกกลับการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ครั้งหนึ่งเคยกระตุ้นให้เกิดการเก็งกำไรอย่างหนักในตลาดอสังหาริมทรัพย์

ราคาเฉลี่ยถ่วงน้ำหนักของราคาบ้านใหม่ในเดือนกันยายนลดลง 2.7% จากเดือนก่อนเป็นรายปี ตามการวิเคราะห์ข้อมูลอย่างเป็นทางการของ Goldman Sachs จาก 70 เมืองใหญ่ที่สุดของจีนที่เผยแพร่เมื่อวันจันทร์ ซึ่งสูงชันกว่าการลดลง 2.1% ในเดือนสิงหาคม

ราคาบ้าน “รอง” ที่เคยขายไปแล้วครั้งหนึ่งได้ลดลงอย่างมาก 5% ถึง 20% จากปีที่ผ่านมา โกลด์แมนกล่าว โดยอ้างถึงตัวเลขของทางการและบุคคลที่สามผสมกัน

เมื่อมองไปข้างหน้า ปักกิ่งไม่น่าจะให้ความสำคัญกับนโยบายด้านอสังหาริมทรัพย์มากนัก ไม่ว่าจะเป็นการสนับสนุนเพิ่มเติมหรือกีดกันการเก็งกำไรด้านอสังหาริมทรัพย์ บรูซ แปง ผู้ช่วยศาสตราจารย์ของ CUHK Business School กล่าว

เขาตั้งข้อสังเกตว่าแผนหลายปีของจีน เช่น แผนสำหรับ 5 ปีข้างหน้า มีแนวโน้มที่จะมุ่งเน้นไปที่แนวทางใหม่ๆ เพื่อการเติบโต

มาตรการผ่อนคลายที่นำมาใช้ในเดือนสิงหาคม เช่น การผ่อนปรนข้อจำกัดในการซื้ออสังหาริมทรัพย์หลายเมืองในเมืองใหญ่ๆ ไม่ได้ช่วยยกระดับทัศนคติแต่อย่างใด การเปลี่ยนแปลงนโยบายส่วนใหญ่นำไปใช้กับเขตชานเมืองมากกว่าพื้นที่ใจกลางเมืองที่น่าดึงดูดที่สุด

เนื่องจากการสนับสนุนนโยบายที่อ่อนแอกว่าที่คาด S&P Global Ratings เมื่อต้นเดือนนี้จึงคาดการณ์ว่ายอดขายอสังหาริมทรัพย์จะลดลง 8% ในปีนี้ ซึ่งแย่กว่าที่คาดการณ์ไว้ก่อนหน้านี้ พวกเขาคาดว่าจะลดลงอีกครั้งอย่างน้อย 6% ในปีหน้าเนื่องจากจุดต่ำสุดของตลาดยังคงเข้าใจยาก

มูดี้ส์ เรทติ้งส์ คาดการณ์ว่ายอดขายบ้านในจีนจะลดลงเลขหลักเดียวในช่วง 12 ถึง 18 เดือนข้างหน้า

การคาดการณ์นี้อิงจากความต้องการที่ลดลงจากผู้ซื้อที่คาดว่าจะมีการผ่อนคลายนโยบาย กล่าวโดย Daniel Zhou ผู้ช่วยรองประธานและนักวิเคราะห์ของ Moody's Ratings กล่าว เขากล่าวว่าตลาดอสังหาริมทรัพย์ควรค่อย ๆ มีเสถียรภาพในระยะยาวภายใต้มาตรการนโยบายที่มีอยู่

การตกต่ำของอสังหาริมทรัพย์ยังคงส่งผลกระทบอย่างหนักต่อเศรษฐกิจของจีน แม้ว่าบทบาทของภาคส่วนนี้จะหดตัวลงจากผลผลิตมากกว่าหนึ่งในสี่ก็ตาม เนื่องจากยอดขายอสังหาริมทรัพย์ลดลงครึ่งหนึ่งในเวลาเพียงไม่กี่ปี การผลิตและการส่งออกจึงช่วยชดเชยการลดลงได้

“เศรษฐกิจของจีนยังคงอยู่ในโหมดความเร็ว 2 ระดับ โดยการบริโภค/ทรัพย์สินเป็นเส้นทางที่อ่อนแอ และการส่งออก/การผลิตเป็นเส้นทางที่แข็งแกร่ง” แลร์รี หู หัวหน้านักเศรษฐศาสตร์จีนที่แมคควอรี กล่าวในบันทึกย่อ “รูปแบบนี้จะดำเนินต่อไปจนกว่าผู้กำหนดนโยบายไม่สามารถพึ่งพาอุปสงค์จากภายนอกเพื่อขับเคลื่อนการเติบโตได้อีกต่อไป”

จนถึงปีนี้ การส่งออกของจีนยังคงแข็งแกร่งอย่างไม่คาดคิด โดยเติบโต 8.3% ในเดือนกันยายนจากปีที่แล้ว แม้ว่าการขนส่งสินค้าไปยังสหรัฐฯ จะลดลง 27%

สำหรับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ “เป็นเรื่องยากมากที่จะเห็นแนวโน้มการเติบโต” ชิกล่าว “เราเชื่อว่าจะมีนโยบายเพิ่มเติม แต่ก็ไม่น่าจะเป็นไปได้ที่นโยบายเดียวจะสามารถเปลี่ยนแปลงสถานการณ์ทั้งหมดได้”

ในที่สุด เมื่อราคาบ้านลดลง เธอคาดหวังว่าผู้ซื้อจะค่อยๆ กลับมาสู่ตลาดที่อยู่อาศัยมากขึ้น