ทำไมวอลล์สตรีทถึงเกลียดอัตราผลตอบแทน 12.8% นี้ และทำไมพวกเขาถึงคิดผิด

หุ้นตัวนี้ เจ็บ สั้นไป หมีเป็นสัตว์ที่ชอบหาเรื่องลงโทษ

36 เปอร์เซ็นต์ (36%) ของหุ้นที่ยังไม่ได้ขายถูกขายชอร์ต เงินปันผลนี้เป็นเพียง ซึ่งรอคอย ที่จะถูกบีบให้สูงขึ้น

ในขณะเดียวกัน ผู้มองโลกในแง่ร้ายก็จ่ายเงินปันผล 12.8% ของหุ้นจากกระเป๋าของตัวเอง นั่นคือวิธีการขายชอร์ต คุณต้องยืมหุ้นมาเพื่อวางเดิมพันขาลง ดังนั้น คุณจึงต้องรับเงินปันผล

คงจะไม่ใช่ ของฉัน เดิมพัน ฉันกำลังพูดถึงทีมเต็งที่ไม่ได้รับความนิยมและขัดแย้งของเราแน่นอน กองทุนอาร์เบอร์ เรียลตี้ (NYSE:)ABR เป็นทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทจำนอง (mREIT) ซึ่งเป็นกลุ่มย่อยของ REIT ที่โดยทั่วไปไม่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินทางกายภาพ แต่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบ “กระดาษ” แทน ซึ่งก็คือจำนองนั่นเอง

Ivan Kaufman ผู้ก่อตั้ง Arbor ก่อตั้ง ABR ในฐานะผู้ให้สินเชื่อจำนองบ้านเดี่ยว และในช่วงแรก ABR ยังได้ส่งต้นไม้ให้กับเจ้าของบ้านใหม่ทุกคนเมื่อทำการปิดบัญชีสินเชื่อด้วย

แต่อีวานไม่ใช่คนที่อยู่นิ่งเฉย เขาได้พลิกโฉมบริษัทและเพิ่ม (หรือยุติ) สายธุรกิจต่างๆ ตลอดประวัติศาสตร์ของ Arbor

การขยายตัวดังกล่าวอย่างหนึ่งซึ่งก็คือการให้สินเชื่อแก่กลุ่มอาคารพักอาศัยหลายครอบครัวนั้น ถือเป็นสินทรัพย์หลักของ Arbor ในปัจจุบัน:

แหล่งที่มา: เอกสารข้อเท็จจริงไตรมาสแรกของ Arbor Realty Trust

อย่างที่คุณเห็น Ivan ได้กระจายความเสี่ยงของ Arbor อย่างชาญฉลาด ห่างออกไป จากอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ อย่างไรก็ตาม ในแง่ของความคุ้มครองหุ้น Arbor มักถูกจัดกลุ่มร่วมกับผู้ให้กู้ในเชิงพาณิชย์และเจ้าของที่ดิน

นี่ถือว่าไม่ยุติธรรม เนื่องจากสินเชื่อเหล่านี้คิดเป็นสัดส่วนระหว่าง 1% ถึง 1% ขึ้นอยู่กับไตรมาส ไม่มี ของพอร์ตโฟลิโอ แต่การจำแนกประเภทที่ผิดพลาดนี้เป็นข้อได้เปรียบของเรา เราทราบว่า:

• Arbor มีมูลค่าทางบัญชีเพิ่มขึ้นในขณะที่ mREIT อื่นๆ กลับหดตัว
• บริษัทจ่ายเงินปันผลสูงแม้กระทั่ง เติบโตแล้ว เมื่อเร็วๆ นี้.
• ABR เป็นหุ้นที่มีการขายชอร์ตจำนวนมาก ซึ่งเป็นแรงผลักดันให้ราคาหุ้นมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น

ประเด็นสุดท้ายนี้ได้กลายเป็นจุดสนใจที่เพิ่มขึ้นมาเป็นเวลาเกือบสองปี โดยผู้ที่ไม่เชื่อเริ่มจากน้อยๆ แต่ในที่สุดก็ค่อยๆ เพิ่มขึ้นจนทำให้ ABR เป็นหนึ่งในหุ้นที่มีการขายชอร์ตมากที่สุดในตลาด

เราได้พูดคุยเกี่ยวกับการแข่งขันของ ABR กับกางเกงขาสั้นในเดือนธันวาคม 2023 และอีกครั้งเมื่อสองสามเดือนที่ผ่านมา จนถึงตอนนี้ กางเกงขาสั้นกำลังใส่กางเกงขาสั้นABR มีผลตอบแทนรวมมากกว่า 20% นับตั้งแต่ต้นปี 2023 แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยระยะสั้นจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง

บรรดานักชอร์ตเดิมพันในสิ่งที่แม้แต่ Arbor ก็ยอมรับ ตราบใดที่เฟดยังคงอัตราดอกเบี้ยไว้สูง ABR ก็จะรู้สึกถึงแรงกดดัน:

Kaufman กล่าวระหว่างการประชุมทางโทรศัพท์ประจำไตรมาสที่ 4 ปี 2023 ในเดือนกุมภาพันธ์ว่า “เราอยู่ในช่วงที่เครียดสูงสุด และคาดว่าอีกสองไตรมาสข้างหน้าจะเป็นช่วงที่ท้าทาย หรืออาจจะท้าทายกว่าไตรมาสที่ 4 ด้วยซ้ำ” “จากสภาพแวดล้อมดังกล่าว เราจึงประสบปัญหาหนี้ค้างชำระเพิ่มขึ้น”

จนถึงตอนนี้ เฟดยังไม่เปลี่ยนใจเลยในปี 2024 และนั่นสะท้อนให้เห็นในรายงานผลประกอบการล่าสุดของ Arbor แต่เฟดก็… ปิด ในการตัดและในระหว่างนั้น เราเห็นสัญญาณว่า Kaufman & Co. กำลังเดินหน้าผ่านสภาวะที่ท้าทาย

กำไรต่อหุ้นที่จ่ายได้ในไตรมาสที่สองที่ 45 เซ็นต์ต่อหุ้น ดีกว่าที่คาดไว้ 3 เซ็นต์ต่อหุ้น และมากกว่าเงินปันผล 43 เซ็นต์อยู่สองสามเซ็นต์ มูลค่าทางบัญชีลดลง แต่เพียง 1% เหลือ 12.47 ดอลลาร์ต่อหุ้น ซึ่งดีกว่าที่คาดไว้ที่ 12.42 ดอลลาร์ต่อหุ้น

รายได้จากการก่อตั้งหน่วยงานมูลค่า 1.15 พันล้านเหรียญสหรัฐต่ำกว่าที่คาดการณ์ไว้ แต่ยังคงเพิ่มขึ้น 35% เมื่อเทียบเป็นไตรมาสต่อไตรมาส

ยอดหนี้ค้างชำระเพิ่มขึ้นเป็น 1.04 พันล้านเหรียญสหรัฐในไตรมาสที่ 2 จาก 954 ล้านเหรียญสหรัฐในไตรมาสที่ 1

• สินเชื่อด้อยคุณภาพ (NPL) เพิ่มขึ้นเป็น 676 ล้านดอลลาร์ จาก 465 ล้านดอลลาร์ ส่วนใหญ่เป็นเพราะสินเชื่อจำนวน 264 ล้านดอลลาร์ที่เปลี่ยนจากสินเชื่อที่ค้างชำระน้อยกว่า 60 วันเป็นสินเชื่อที่ค้างชำระมากกว่า 60 วัน
• สินเชื่อที่ค้างชำระไม่เกิน 60 วันลดลงเหลือ 368 ล้านดอลลาร์จาก 489 ล้านดอลลาร์ก่อนหน้านี้ ซึ่งส่วนหนึ่งมาจากการที่สินเชื่อค้างชำระเกิน 60 วัน นอกจากนี้ สินเชื่อมูลค่า 138 ล้านดอลลาร์ยังได้รับการแก้ไขหรือชำระคืนแล้วด้วย (สินเชื่อใหม่มูลค่า 281 ล้านดอลลาร์ที่ไม่มีการคิดดอกเบี้ยยังได้รับผลกระทบจากสินเชื่อใหม่มูลค่า 281 ล้านดอลลาร์อีกด้วย)

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญคือ Arbor กำลังดำเนินการแก้ไขสินเชื่ออย่างเข้มข้นเพื่อบีบให้สินเชื่อที่ค้างชำระหมดลง ABR ได้แก้ไขสินเชื่อมากกว่า 730 ล้านดอลลาร์ในไตรมาสที่ 2

Kaufman กล่าวว่า “เงินทุนใหม่จำนวน 23 ล้านเหรียญ [was] ได้รับการฉีดเข้าไปในข้อตกลงเหล่านี้จากผู้สนับสนุน”

ในระหว่างนี้ พวกเขากำลังดำเนินการกับสินเชื่อที่ผิดนัดชำระมูลค่า 1 พันล้านดอลลาร์ โดยผ่านการปรับเปลี่ยน REO (สินเชื่อที่ถือครองโดยอสังหาริมทรัพย์ หรือเรียกอีกอย่างว่า การยึดทรัพย์) หรือการนำผู้ให้การสนับสนุนรายใหม่เข้ามา

นอกจากนี้ Arbor ยังเพิ่มเงินสำรองการสูญเสียเครดิตที่คาดว่าจะเกิดขึ้น (CECL) ประมาณ 29 ล้านเหรียญสหรัฐ เพื่อสร้างความแข็งแกร่งให้กับการป้องกันประเทศ ทำให้มียอดรวมอยู่ที่ 239 ล้านเหรียญสหรัฐ แต่ที่สำคัญคือ บริษัทดำเนินการดังกล่าวโดยไม่ทำให้มูลค่าทางบัญชีลดลงเหมือนกับบริษัทอื่นๆ ในกลุ่มเดียวกัน

แล้วเหตุผลที่สำคัญที่สุดในการมองโลกในแง่ดีล่ะ? Kaufman กล่าวว่า Arbor สามารถสร้างผลตอบแทนได้ 630 ล้านเหรียญ โดย 490 ล้านเหรียญได้รับการรีไฟแนนซ์เป็นข้อตกลงของหน่วยงานอัตราดอกเบี้ยคงที่ ซึ่งเขาถือว่าประสบความสำเร็จจากการลดลงของอัตราดอกเบี้ยเมื่อเร็วๆ นี้

Arbor ได้ดำเนินการเรื่องเดียวกันนี้มาหลายไตรมาสแล้ว โดยต้องการแปลงสินเชื่อสะพานสำหรับผู้อยู่อาศัยหลายครอบครัวเป็นผลิตภัณฑ์ของหน่วยงาน

มันสามารถทำได้ในอัตราที่สูง แต่การลดลงเหลือ 4% จะเป็นการพัฒนาที่สำคัญ โดยที่ Kaufman กล่าวเสริมว่าการลดลงทุกๆ 0.25 จุดจากระดับนั้นควรจะทำให้ทุกอย่างเร็วขึ้นจริงๆ

แผนภูมินี้ดูดีมากจากมุมมองของ Arbor

ความอ่อนแอในระยะยาวของพันธบัตรอายุ 10 ปีของกระทรวงการคลังจะส่งผลดีต่อหุ้น ABR และอาจทำให้หุ้นขาลงบางตัวต้องเลิกซื้อขาย ซึ่งจะกระตุ้นให้เกิดวัฏจักรอันดีงามของการบีบสั้น

สิ่งที่กดดันหมีต่อไปคือเงินปันผลมหาศาล 13% ของ Arbor ซึ่งการเติบโตในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา สตาร์ค ตรงกันข้ามกับพื้นที่ mREIT

เงินปันผลของ ABR เติบโต 3 เท่า+ ในขณะที่การจ่ายเงินของอุตสาหกรรม mREIT ลดลงครึ่งหนึ่ง

คิดว่าคุณจะเกษียณด้วยเงินเพียง 500,000 ดอลลาร์ไม่ได้หรือ? คิดใหม่อีกครั้ง

โลกของหุ้นที่มีอัตราผลตอบแทนสูงเป็นสนามทุ่นระเบิด แต่เป็นสนามที่เราต้องฝ่าฟันหากเราต้องการ เกษียณด้วยเงินปันผลเพียงอย่างเดียว–

แผนการเกษียณอายุที่สามารถ สร้างผลตอบแทนจากเงินปันผลที่เชื่อถือได้อย่างน้อย 9% ต่อปี จะทำให้คุณนอนหลับได้สบายในเวลากลางคืน แม้ว่าคุณจะมีเงินเก็บเพียงเล็กน้อย เช่น 500,000 ดอลลาร์ก็ตาม

คณิตศาสตร์เป็นเรื่องง่าย: หากคุณนำเงิน 500,000 ดอลลาร์ไปลงทุนในพอร์ตโฟลิโอที่มีอัตราผลตอบแทน 9% คุณจะได้รับ “เงินเดือน” เป็นเงินปันผลจำนวน 45,000 ดอลลาร์จากบัญชีเงินเกษียณของคุณ

รวมเข้ากับประกันสังคม แล้วคุณจะมีงานให้ทำมากมายเมื่อคุณก้าวออกจากอาชีพการงานของคุณไปแล้ว

และหากคุณมีเงินก้อนโตที่จะนำมาเสียบเข้าในระบบของเรา พอร์ตโฟลิโอเกษียณอายุแบบ “ไม่ต้องถอน” 9%คุณกำลังมองหาการเกษียณอายุที่แสนสบายอย่างแท้จริง ซึ่งคุณจะไม่จำเป็นต้องแตะเงินเก็บก้อนโตของคุณเลย!

หุ้นที่เกลียดชังข้างต้นไม่ค่อยเหมาะกับบิล แต่ฉันมีการเล่นแบบแอบจ่ายผลตอบแทนมากมาย ทำ ให้ผลตอบแทน 9% หรือมากกว่านั้น ซึ่งเราจำเป็นต้องใช้เพื่อเลี้ยงชีพด้วยเงินปันผลเพียงอย่างเดียว

การเปิดเผยข้อมูล– Brett Owens และ Michael Foster เป็นนักลงทุนที่แสวงหาผลกำไรแบบสวนทางซึ่งมองหาหุ้น/กองทุนที่มีมูลค่าต่ำกว่ามูลค่าจริงในตลาดสหรัฐฯ คลิกที่นี่เพื่อเรียนรู้วิธีทำกำไรจากกลยุทธ์ของพวกเขาในรายงานล่าสุด7 หุ้นปันผลเติบโตดีเพื่อการเกษียณอย่างมั่นคง–