การปราบปรามการจำนองลดการปล่อยสินเชื่อ แต่ผลักดันค่าเช่าและราคาที่สูงขึ้น

ข้อมูลการจำนองหนึ่งด้านที่คุณเห็นโดยปกติแล้ว Credit Hawks คืออัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้ (DTI) สูงในการจำนองใหม่

แหล่งกำเนิดการจำนองโดยเฉพาะอย่างยิ่งกับผู้กู้ที่มีคะแนนเครดิตต่ำหรือรายได้ลดลงสำหรับบ้านในราคาที่ต่ำกว่าเป็นเพียงส่วนหนึ่งของสิ่งที่พวกเขาเคยเป็น บ้านโดยเฉลี่ยมีเลเวอเรจที่ต่ำกว่าที่เคยเป็นมา เป็นเปอร์เซ็นต์ของผู้ซื้อทั้งหมดผู้ซื้อเงินสดทั้งหมดได้รับความสูงเป็นประวัติการณ์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา

บ้านใหม่กำลังถูกขายให้กับสถาบันขนาดใหญ่มากขึ้นแทนที่จะเป็นเจ้าของบ้านที่จำนอง การก่อสร้างบ้านชานเมือง 50% ในเมืองที่กำลังเติบโต

คุณคิดว่าเป็นหลักฐานนี้กองมันคงเป็นเรื่องยากที่จะเชื่อว่ามาตรฐานการให้กู้ยืมที่หลวมและเงินอุดหนุนจำนองเป็นส่วนสำคัญของตลาดที่อยู่อาศัยของอเมริกา

แต่เราจะมี DTIs เสมอ

ฉันเคยเขียนเกี่ยวกับเรื่องนี้มาก่อน หนึ่งในการค้นพบที่น่าประหลาดใจในช่วงต้นที่ฉันค้นพบในการทบทวนการพักผ่อนที่ยิ่งใหญ่ที่ทำให้ฉันมองหาข้อมูลเพิ่มเติมคือจากการสำรวจของเฟดของการเงินผู้บริโภคการเพิ่มขึ้นของการจำนอง DTI สูงในช่วงก่อนปี 2551

และ DTIs สูงส่วนใหญ่เป็นปัญหาที่สร้างขึ้นโดยผลิตภัณฑ์จำนองการชำระเงินคงที่พร้อมกำหนดการตัดจำหน่ายสั้น ๆ ทันทีที่ครอบครัวต้องมีการจำนองใหม่การชำระเงินคงที่เริ่มลดลงเมื่อเทียบกับรายได้ของพวกเขามูลค่าบ้านราคาของทุกอย่างอื่น ๆ ส่วนใหญ่ ฯลฯ ในตอนท้ายของการจำนอง DTIs มักจะครึ่งหรือน้อยกว่าสิ่งที่พวกเขาเป็นจุดเริ่มต้น DTIs รายงานตามอายุสะท้อนกระบวนการนี้

เมื่อ DTIs ถูกอ้างถึงมันจะขึ้นอยู่กับการจำนองที่มาใหม่เมื่อ DTIs สูงที่สุด

ก่อนที่การปราบปรามการจำนองจะทำให้อัตราเงินเฟ้อค่าเช่าถอยหลังเช่นนั้นอัตราส่วนราคาบ้าน/รายได้ในเมืองที่เติบโตส่วนใหญ่มีความคล้ายคลึงกัน – โดยทั่วไประหว่าง 3-4X พวกเขามีแนวโน้มที่จะสูงขึ้นเล็กน้อยในละแวกใกล้เคียงที่มีรายได้ลดลง แต่ไม่มาก และบ้านในละแวกใกล้เคียงที่ยากจนมีแนวโน้มที่จะมีอัตราส่วนราคา/ค่าเช่าที่ต่ำกว่า

กล่าวอีกนัยหนึ่งครอบครัวที่มีรายได้ลดลงจะไม่ต้องใช้จ่ายมากขึ้นในการจำนองเพื่อซื้อบ้านที่พวกเขาอาศัยอยู่มากกว่าครอบครัวที่มีรายได้สูงกว่า แต่พวกเขามักจะใช้จ่ายมากขึ้นในการเช่าบ้านที่พวกเขาอาศัยอยู่ดังนั้นแม้ว่า DTIs มักจะสูงขึ้นเล็กน้อยสำหรับผู้กู้ที่ยากจนกว่าพวกเขาเป็นตัวแทนของข้อตกลงที่ดีกว่าเมื่อเทียบกับการเช่า

ด้วยเหตุผลทั้งหมดนี้ DTI เฉลี่ยในการจำนองใหม่ไม่ได้เปลี่ยนแปลงอะไรมากหลังจาก 1/3 ของตลาดจำนองศตวรรษที่ 20 ถูกกำจัด

นี่คือวิธีที่จะเห็นภาพความสำคัญของความเสี่ยงเหล่านี้ รูปที่ 2 แสดงการใช้ประโยชน์จากบ้านที่ครอบครองเจ้าของทั้งหมดตั้งแต่ปี 1999 (สีน้ำเงินซ้าย) และจำนวนรายไตรมาสของการจำนองต้นกำเนิดเมื่อเทียบกับมูลค่าของบ้านที่ครอบครองเจ้าของทั้งหมด (สีแดงขวา)

จากข้อมูลของ AEI พบว่าประมาณ 45% ของการจำนองใหม่มี DTIs สูงกว่า 43% ในวันนี้เทียบกับประมาณ 25% ก่อนปี 2560

45% ของ 1% คือ น้อยกว่า 25% ของ 2% การเข้าถึงการจำนองแน่นขึ้นอย่างมากในปี 2008 มันได้รับการกระชับอีกครั้งเมื่อเร็ว ๆ นี้ การลดลงของการก่อสร้างบ้านชานเมืองทำให้ค่าเช่ามากกว่า 20% และราคามากกว่า 40% นั่นทำให้ DTIS สูงขึ้น แม้จะมีจำนวนเงินจำนองทั้งหมดที่เกิดขึ้นได้ปฏิเสธมากพอที่จำนวนการจำนองที่มี DTIs สูงได้ลดลง

จุดสิ้นสุดนี้อยู่ที่ไหน? หากเรากำจัดการให้กู้ยืม DTI สูงดังนั้นการจำนองมีมูลค่าเพียง 0.55% ของอสังหาริมทรัพย์ที่โดดเด่นมีต้นกำเนิดในแต่ละไตรมาสนั่นจะแก้ไขได้ในที่สุดหรือไม่?

คิดเกี่ยวกับสิ่งที่เรากำลังทำ ค่าเช่าเพิ่มขึ้นเร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อและยิ่งเราสร้างน้อยลงเท่าไหร่พวกเขาก็จะเพิ่มขึ้นเร็วขึ้น ไม่มีหน่วยงานรัฐบาลกลางที่ป้องกันไม่ให้คุณใช้จ่าย 50% ของรายได้จากค่าเช่าแม้ว่าการชำระค่าเช่าในอนาคตของคุณจะเติบโตขึ้นเช่นการจำนองที่มีอัตราการลอยตัวในเชิงลบ

การชำระเงินจำนองได้รับการแก้ไขและลดลงอย่างเป็นระบบในอนาคตในแง่จริง ยิ่งเราสร้างน้อยเท่าไหร่ก็ยิ่งยากที่จะให้หน่วยงานรัฐบาลกลางเหล่านั้นตกลงที่จะให้คุณรับเงินคงที่เหล่านั้น และการจำนองที่น้อยกว่าที่พวกเขาอนุญาตน้อยกว่าที่เราสร้าง

เหยี่ยวจำนองดูเหมือนจะเชื่อว่าถ้าเรากำจัดเศษไม้จำนองสุดท้ายที่ยังคงมีต้นกำเนิดราคาบ้านก็จะลดลง 40%และครอบครัวชาวอเมริกันจะสามารถจำนองได้อย่างปลอดภัยเพื่อซื้อบ้านที่มีราคาที่ไม่สูงเกินจริง

เหตุใดจึงไม่ทิ้งกิจกรรมการจำนองถึง 1% ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่ทำเช่นนั้น? พวกเขาอาจผิดได้หรือไม่? พวกเขาอาจใช้เวลา 40 ปีในการทำให้เกิดผลกระทบของข้อ จำกัด ด้านอุปทานในการปล่อยสินเชื่อและอัตราดอกเบี้ยต่ำหรือไม่?

ฉันตรงไปตรงมาไม่คาดหวังว่าผู้คนจำนวนมากจะมีส่วนร่วมในชุมชนในข้อผิดพลาด 40 ปีเพื่อแก้ไขตนเองไม่ว่าผลลัพธ์เชิงประจักษ์ ความยากลำบากอย่างหนึ่งของการเป็นมนุษย์และอยู่ในชุมชนคือเราไม่ทำตัวเหมือนโลกทางกายภาพ ยิ่งหม้อน้ำร้อนขึ้นเร็วเท่าไหร่ก็จะยิ่งเย็นลง แต่สำหรับมนุษย์ที่แปลกประหลาดบางครั้งก็มีจุดเปลี่ยนที่เกินกว่าที่เห็นได้ชัดว่าผิดมากขึ้นทำให้ยากต่อการแก้ไขตนเอง และความท้าทายสำหรับชาวอเมริกันที่ต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงอีกครั้งก็คือยากกว่ามากเพราะนักเศรษฐศาสตร์ผู้เชี่ยวชาญและผู้เชี่ยวชาญจำนวนมากเห็นได้ชัดว่าผิดและไม่สามารถแก้ไขได้

ประชดคือการแก้ปัญหาทั้งหมดในอดีตของเรา บรรทัดฐานการจำนองและกฎการใช้ที่ดินเมื่อ 30 ปีก่อน (หรืออีกเล็กน้อยในบางเมือง) ผลิตที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงเป็นประจำ เรารู้วิธีทำสิ่งเหล่านี้

แต่ก็เป็นไปได้ค่อนข้างที่แทนที่จะค้นพบสิ่งที่เรารู้เราจะจบลงด้วยการห้ามการเช่าชานเมืองเพิ่มการให้ยืมมากขึ้นเมื่อค่าเช่าและราคาเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ และต่อสู้กับสิ่งที่ต้องทำกับค่ายพักแรมในสวนสาธารณะ

และฉันไม่รู้ว่าอะไรจะเปลี่ยนไปรอบ ๆ ถ้าเราลงเอยที่นั่นฉันสัญญาว่า DTI โดยเฉลี่ยในการจำนองใหม่จะยังคงสูงและบางคนจะยังคงบ่นว่าเงินอุดหนุนจำนองเป็นเหตุผลที่ค่ายเต็นท์ไม่สามารถซื้อบ้านได้

PS: นี่คือกระดาษที่พบว่าความสามารถในการชำระคืนกฎมีวัตถุประสงค์เพื่อลด DTI ในสิ่งอื่น ๆ และมีเพียงหนึ่งในกฎระเบียบจำนวนมากที่เกิดขึ้นหลังจากปี 2008 ทำให้อัตราดอกเบี้ยของสินเชื่อที่ได้รับผลกระทบเพิ่มขึ้น 10-15 คะแนนพื้นฐานการจดจำนองลดลง 15%

โพสต์ต้นฉบับ