ภาคอสังหาริมทรัพย์คลังสินค้ากำลังมีการปรับสมดุล นี่คือสิ่งที่ต้องระวัง

เวอร์ชันของบทความนี้ปรากฏครั้งแรกในจดหมายข่าว CNBC Property Play กับ Diana Olick Property Play ครอบคลุมโอกาสใหม่ๆ ที่กำลังพัฒนาสำหรับผู้ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ตั้งแต่บุคคลทั่วไปไปจนถึงผู้ร่วมลงทุน กองทุนหุ้นเอกชน สำนักงานครอบครัว นักลงทุนสถาบัน และบริษัทมหาชนขนาดใหญ่ ลงทะเบียน เพื่อรับฉบับในอนาคตส่งตรงไปยังกล่องจดหมายของคุณ

หลังจากที่เกิดการระบาดใหญ่ขึ้นและการฟื้นตัวในเวลาต่อมา อุปสงค์และอุปทานอสังหาริมทรัพย์ในคลังสินค้าก็เริ่มเข้าสู่สมดุลและแสดงสัญญาณใหม่ของชีวิตในที่สุด

อีคอมเมิร์ซ ซึ่งเป็นตัวขับเคลื่อนหลักของวงจรการเติบโตในช่วงที่ผ่านมา ไม่ได้หายไปอย่างแน่นอน แต่ผู้คนจำนวนมากกลับมาที่หน้าร้านจริง ปัจจุบันผู้เช่าคลังสินค้าให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพ พลังงาน และสถานที่ตั้งมากกว่าพื้นที่เป็นตารางฟุต

การพัฒนาใหม่ๆ ชะลอตัวลง และนโยบายของรัฐบาลกลางกำลังผลักดันภาคการผลิตให้สูงขึ้น ซึ่งช่วยให้ภาคส่วนนี้สามารถรับมือกับอัตราดอกเบี้ยที่ยังคงอยู่ในระดับสูงและความไม่แน่นอนทางเศรษฐกิจ การเพิ่มขึ้นของค่าเช่าไม่สูงชันเหมือนเมื่อสองสามปีก่อนอีกต่อไป และในบางตลาดก็ลดลงเล็กน้อยเนื่องจากอุปทานล้นตลาด

“ค่าเช่าอสังหาริมทรัพย์เชิงอุตสาหกรรมกำลังแสดงสัญญาณของเสถียรภาพ ซึ่งบ่งชี้ถึงสภาพแวดล้อมทางการตลาดที่สมดุลมากขึ้น” จูดี กวาริโน กรรมการผู้จัดการฝ่ายสินเชื่อจำนองเชิงพาณิชย์ของ บริษัท กล่าว เจพีมอร์แกน เชสในหมายเหตุถึงนักลงทุน

สิ่งที่ต้องระวังในคลังสินค้าในปี 2569 มีดังนี้

ส่วนย่อยของกล่องใหญ่หมายถึงศูนย์กระจายสินค้าและคลังสินค้าขนาดใหญ่ที่ทันสมัย ​​ซึ่งทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางสำหรับการขนส่ง การจัดเก็บ และการปฏิบัติตามอีคอมเมิร์ซ คิดเป็นประมาณหนึ่งในสี่ของพื้นที่คลังสินค้าอุตสาหกรรมทั้งหมดในสหรัฐอเมริกา

ตำแหน่งงานว่างใกล้กับจุดสูงสุดของวัฏจักรและการก่อสร้างใหม่กำลังหดตัว ตามข้อมูลอุตสาหกรรม ในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ อุปทานใหม่ยังคงแซงหน้าอุปสงค์ใหม่ แต่ช่องว่างลดลง ตามการวิจัยใหม่โดยคอลลิเออร์ส บริษัทโลจิสติกส์บุคคลที่สาม รวมถึงบริการจัดส่ง เช่น Ryder และ DHL การขนย้ายสินค้าในนามของลูกค้า กำลังเป็นผู้นำความต้องการดังกล่าว

“อุปสงค์ในไตรมาส 3 เกินกว่าช่วงครึ่งแรกของปีไปมาก ซึ่งเป็นอีกหนึ่งตัวบ่งชี้ที่ชัดเจนว่าอุปสงค์และอุปทานเริ่มเข้าสู่ภาวะสมดุลมากขึ้น” สเตฟานี โรดริเกซ ผู้อำนวยการระดับชาติด้านบริการอุตสาหกรรมของ Colliers กล่าว

ในตลาดที่ใหญ่ที่สุด 20 แห่ง อัตราตำแหน่งว่างโดยรวมเพิ่มขึ้น 19 จุดเป็น 11% ในช่วงครึ่งแรกของปี ตามข้อมูลของ Colliers อุปทานใหม่มีมูลค่ารวม 48 ล้านตารางฟุตในช่วงครึ่งแรกของปี 2568 ซึ่งน้อยกว่าพื้นที่ 330 ล้านตารางฟุตที่สร้างเสร็จในช่วงสูงสุดของรอบปี 2566 มาก ค่าเช่าคาดว่าจะคงที่ในระยะเวลาอันใกล้ก่อนที่จะเริ่มเติบโตอีกครั้ง

Big-box เป็นส่วนสำคัญของตลาดอสังหาริมทรัพย์คลังสินค้าโดยรวม โดยได้รับแรงหนุนจากความต้องการจากผู้ค้าปลีกออนไลน์และบริษัทต่างๆ ที่กำลังมองหาการดำเนินการด้านซัพพลายเชนที่มีประสิทธิภาพ นโยบายเศรษฐกิจและภาษีล่าสุดได้สั่นคลอนความต้องการดังกล่าว แต่เมื่อนโยบายเหล่านั้นยุติลง ความต้องการก็อาจกลับมามากขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่ลดลงจะเป็นอีกปัจจัยหนึ่ง

ห่วงโซ่อุปทานซึ่งต้องอาศัยอสังหาริมทรัพย์ในคลังสินค้าเป็นอย่างมาก ก็กำลังมองเห็นการเปลี่ยนแปลงบางอย่างที่สามารถเพิ่มความต้องการได้ ในรายงานชื่อ “การคาดการณ์ที่เป็นตัวหนาสำหรับปี 2026” Prologis บริษัทอสังหาริมทรัพย์ด้านลอจิสติกส์ที่ใหญ่ที่สุดในโลก อ้างถึงแนวโน้มห่วงโซ่อุปทานที่เฉพาะเจาะจงที่น่าจับตามอง รวมถึงการคาดการณ์ที่:

1. บริษัทอีคอมเมิร์ซจะคิดเป็นสัดส่วนเกือบ 25% ของการเช่าใหม่ในปีหน้า เนื่องจากสัดส่วนของสินค้าที่ขายทางออนไลน์เพิ่มขึ้นเป็นเกือบ 20% ทั่วโลกภายในสิ้นปีนี้
2. ความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกด้านลอจิสติกส์ที่พร้อมใช้พลังงานซึ่งสามารถรองรับระบบอัตโนมัติและการผลิตได้จะเป็นปัจจัยสามอันดับแรกของโลกในการเลือกสถานที่ตั้ง
3. ความต้องการที่เกี่ยวข้องกับกลาโหมในสหรัฐอเมริกาและยุโรปจะช่วยเติมชีวิตชีวาให้กับทางเดินอุตสาหกรรมเก่าๆ และสร้างสินทรัพย์ด้านลอจิสติกส์เฉพาะทางประเภทใหม่
4. กำลังการผลิตรถบรรทุกที่ลดลงจะผลักดันให้อัตราเพิ่มขึ้นเป็นเลขสองหลักในปี 2569 ทำให้การขนส่งมีส่วนแบ่งมากขึ้นจากการใช้จ่ายในห่วงโซ่อุปทานทั้งหมด และเพิ่มมูลค่าของอสังหาริมทรัพย์ด้านลอจิสติกส์ที่มีทำเลดี

อำนาจกำลังกลายเป็นตัวขับเคลื่อนชั้นนำในพอร์ตการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ นอกเหนือจากการเล่าเรื่องตามปกติของอีคอมเมิร์ซและภาคศูนย์ข้อมูล ความพร้อมใช้งานของพลังงานและความหนาแน่นของเครือข่ายกำลังกลายเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาการกำหนดราคาที่สำคัญ ตามรายงานล่าสุดจาก Hines ผู้จัดการการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับโลก

“ในขณะที่ความต้องการใหม่/ใกล้เคียงยังคงเพิ่มความเร็ว แม้ว่าจะช้าและมีผลกระทบค่อนข้างไม่สม่ำเสมอ โอกาสยังอยู่ที่สินทรัพย์ที่เติมเข้ามาซึ่งได้เปรียบด้านพลังงาน ซึ่งรองรับเครือข่ายที่เร็วขึ้นและหนาแน่นมากขึ้น โดยที่ระยะทางเคยขับเคลื่อนความได้เปรียบ ความใกล้ชิดจะสร้างมันขึ้นมา” ตามรายงานของ Hines

การวิจัยเพิ่มเติมจาก Hines แสดงให้เห็นว่าการดูดซึมสุทธิของคลังสินค้ามีความสัมพันธ์กับการใช้จ่ายในการก่อสร้างการผลิต

“แนวโน้มนี้เน้นย้ำถึงแหล่งที่มาของความต้องการที่เป็นไปได้อีกแหล่งหนึ่ง ไม่เพียงแต่สำหรับโรงงานผลิตเชิงอุตสาหกรรมเท่านั้น แต่สำหรับภาคส่วนย่อยของคลังสินค้าด้วย” ตามรายงาน ซึ่งคาดการณ์ว่าการปรับปรุงชายฝั่งเพียงอย่างเดียวอาจเพิ่มความต้องการคลังสินค้าโดยรวมในอีกห้าปีข้างหน้าได้ประมาณ 35%

“แม้ว่าภูมิทัศน์เศรษฐกิจมหภาคจะมีความผันผวน ซึ่งได้รับแรงหนุนจากความไม่แน่นอนของอัตราดอกเบี้ยและนโยบายการค้า แต่ทรัพย์สินทางอุตสาหกรรมใกล้ท่าเรือยังคงมีความสำคัญ” กวาริโนกล่าว “ภาษีศุลกากรอาจนำไปสู่ต้นทุนที่สูงขึ้นและความท้าทายในห่วงโซ่อุปทาน แต่ตำแหน่งเหล่านี้เป็นกุญแจสำคัญในการรักษาความยืดหยุ่นของห่วงโซ่อุปทานและการปรับตัวตามการเปลี่ยนแปลงทางการค้า”

ตัวอย่างหนึ่งของข้อได้เปรียบด้านความใกล้ชิด: อเมซอน– กลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ด้านลอจิสติกส์ของบริษัทสะท้อนให้เห็นถึงแนวโน้มของประเทศในวงกว้าง โดยให้ความสำคัญกับประสิทธิภาพ ระบบอัตโนมัติ และความใกล้ชิดกับผู้บริโภคมากกว่าขนาดที่แท้จริง ตามหมายเหตุจาก โคสตาร์–

“นี่เป็นจุดเปลี่ยนที่น่าสนใจสำหรับนักพัฒนาอุตสาหกรรมและ REIT ที่ขับเคลื่อนการเติบโตในยุคการแพร่ระบาด” Juan Arias ผู้อำนวยการฝ่ายวิเคราะห์อุตสาหกรรมระดับชาติของ CoStar Group เขียน

Arias เน้นย้ำถึงการชะลอตัวของการเช่า โดยสังเกตว่าในปีนี้ Amazon ครอบครองคุณสมบัติด้านลอจิสติกส์เพียง 61 แห่ง ลดลงจาก 100 แห่งในปี 2024 และมากถึง 300 แห่งในไม่กี่ปีที่ผ่านมา ความต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกที่ใหญ่ขึ้นลดลงต่ำสุดในรอบเจ็ดปี แต่ยังคงดึงดูดไปยังอาคารใหม่ที่สูงกว่า โดยเน้นไปที่ศูนย์กระจายสินค้าที่ทันสมัยและมีประสิทธิภาพ Arias กล่าว

เช่นเดียวกับทุกสิ่งทุกอย่าง ปัญญาประดิษฐ์และเทคโนโลยีด้านทรัพย์สินกำลังสร้างความประทับใจให้กับภาคคลังสินค้าเช่นกัน พวกเขากำลังช่วยเหลือเจ้าของและผู้ปฏิบัติงานในการวิเคราะห์ห่วงโซ่อุปทาน รูปแบบการรับส่งข้อมูล และข้อมูลได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น ซึ่งมีความสำคัญอย่างยิ่งในการระบุสถานที่ตั้งคลังสินค้าที่มีศักยภาพ นอกจากนี้ยังช่วยจัดการสินค้าคงคลังและคาดการณ์ความต้องการในการบำรุงรักษา ซึ่งทั้งสองอย่างนี้ช่วยลดต้นทุน